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06年北京楼市6大新规 仍要稳定房价打击炒房
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发布时间：2006-06-20
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新年刚刚开始，各种楼市新规便纷至沓来。其中既有金融税收调控方面的政策，也有涉及房屋质量、住房消费维权，甚至细化到物业管理层面的规定。新规分类明细、覆盖全面，显然沿袭了去年的风云态势。
在初试楼市的几天里，
新规效力与大众反响如何？本报记者进行了深入调查和倾听，并邀来专家、官员做进一步解读，试图给予楼市大众更好的帮助。在此过程中我们感受到，对于稳定房价、打击炒房、保护购房人合法权益，政府仍然没有放松。这也让刚刚迎来新年的楼市大众们对楼市前途又充满了期待。
1、房贷执行新利率
观察
新利率出台的4天来，消费者的态度平和。记者采访到已持续还贷5年的刘先生，他提到新利率出台提高了购房成本，的确有部分朋友在这次调息前全额或部分提前还贷，前提是有一定的经济实力。刘先生认为在没有能力达到一次性全额还贷的情况下，且按新利率还贷还属于自己可承受范围内，不打算改变还贷方式。
声音
业内分析，房贷利率执行新规对按揭贷款者影响不会太大，因为贷款期限在5年以下的房贷户不多。而此次新利率的出台也的确没有引起“还贷潮”。从去年各大银行有意实行"固定利率房贷"可以看出，利率市场化已成为必然。经济学家易宪容认为，固定利率房贷的推出给买房人提供了更多的贷款选择方式。但同时也提醒买房人，如有可能办理固定利率的房贷时，首先要对未来的利率走势有个基本的判断。届时，消费者将更加理性看待新利率的出台。
背景
2005年3月17日以前发放的按揭贷款，将于2006年1月1日起执行新的利率标准。截至2005年12月25日20时，客户贷款不存在欠款的，贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率下浮10%执行；仍积欠本金和利息的，贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率执行。
举例计算：购买了一套50万元的房子，通过商业贷款30万元整(等额本息还款)。
贷款期限(年) 原利率 月还款额 总还款额 新利率 月还款额 总还款额 总还款增加
5 4.95% 5654.49 339270.03 5.85% 5755.2 344103.00 4832.97
10 5.31% 3227.61 387314.03 6.12% 3337.65 399099.21 11785.18
15 5.13% 2421.12 435799.38 6.12% 2543.55 456371.28 20571.9
20 5.13% 2031.6 487584.33 6.12% 2164.5 517882.14 30297.81(晨报记者 王丽娅)
2、现房销售启用新合同
观察
现房执行新合同4天来，几大楼盘的销售人员告诉记者现阶段正处于销售淡季，销售量没有明显突破，目前新合同的实施对楼盘销售量没有太大影响。同时，记者在管理信息网看到，从2006年1月2日恢复网上登记中暂无2006年1月现房销售记录。
声音
专家提示，现房买卖网上签约时，认购和签约的购房人名称不得随意变更，合同上购房人署谁的名字事先一定要考虑好，因为转移登记前房屋不得转让他人。依照新的现房合同规范，购房者在享有衡量购房依据权利的同时，也要注意承担相应的责任。
背景
从2006年1月1日起，新的《北京市商品房现房买卖合同》示范文本将开始实施，开发商只能对示范文本内容进行细化，不能删除或减少内容。凡是2006年1月1日后签订商品房现房买卖合同的，双方当事人要在90天内持网上打印的《商品房现房买卖合同》和《北京市房屋转移登记申请表》办理房屋权属转移登记。晨报记者 王丽娅
3、住宅分户验收
观察
1月2日，记者在海淀区颐慧佳园小区遇到一位前来收房的业主，他告诉记者，分户验收的事他早在去年11月份就听说了，遗憾的是他们合同约定在去年12月31日前交房，没有赶上“一户一验”。他告诉记者，他们小区已经收房的业主反映了不少关于房屋质量的问题，比如承重墙倾斜、户门和窗户开关困难等等。“不知道新政策对这些问题是否都能把关。如果是，业主就省心了。”这位业主认为，“一户一验”对购房人肯定是个利好消息，对开发商是一种约束和促进，他自己希望这个政策能落实到实处，不要走了形式。
声音
记者从朝阳区建委了解到，“一户一验”其实早在2005年3月1日就在朝阳区进行试点，在进行分户验收试点的半年多时间里，一共有136个项目参与了分户验收，只有一起质量投诉。北京金时代置业有限公司慕林总监告诉记者，东一时区今年6、7月交房时，就根据试点要求做了分户验收，验收进展很顺利，开发商会严格按照验收规定办理。
背景
自2006年1月1日起，北京市开始强制执行“一户一验”的住宅工程质量验收制，住宅工程竣工验收时，建设单位应当先组织施工和监理单位以及已选定的物业公司有关人员对每一户和单位工程的公共部位进行验收，并在验收合格后出具《住宅工程质量分户验收表》，验收表必须由建设、施工、监理单位的负责人签字并加盖验收专用章。分户验收合格后，才能组织单位工程竣工验收。《验收表》作为《住宅质量保证书》的附件在交房时一并交给业主。韩全义
4、维修资金网上管理
观察
专项维修资金管理系统正式使用，对于业主来说最大的获益，是可以随时查阅自家小区专项维修资金的流向和使用情况。
记者从市居住小区管理办公室了解到，新系统从去年7月开始试运行至今，全市有630多家开发企业完成了注册。市建委管理人员、区县管理部门、开发企业中，拥有权限的操作员已达到990多个。系统运行过程中经过了一次调整后运行情况良好。目前，众多业主正在通过市建委网站的在线咨询栏目，了解和熟悉系统的使用方法。
声音
市居住小区管理办公室主任助理付平说，新的管理方法能够保证专项维修资金管理的公开透明，今后将不会出现开发企业代收资金后长期不上缴的情况出现。业主只需向开发商或物业公司要到所在区的统一代码，登录北京建设网首页右下角的专项维修资金管理系统，进行网上注册，就能随时查阅小区维修资金的使用情况。
市建委还规定，对于未及时进行新系统用户注册、项目登记及楼盘造册，影响业主交纳和使用维修资金的房地产开发企业和物业管理企业，将受到严肃处理。
背景
根据北京市建委的规定，自2006年1月1日起，全市房地产开发企业、物业管理企业、业主委员会须进入新的专项维修资金管理系统平台办公，进行商品住宅维修资金的归集、业主委员会开户后维修资金的划转、分摊、支取、续筹、变更、过户、注销、查询等业务。业主可随时上网查询维修资金的使用情况及去向。(晨报记者 杨舒萌)
5、面积超标缴土地增值税
观察
早在1994年，我国就颁布了《土地增值税暂行条例》，规定开发商建造普通住宅出售，增值额超过扣除项目金额(开发成本及税费)20%的，要缴纳土地增值税。
去年底北京市地方税务局出台557号文件，规定今年起，即使是普通商品住房，对于单套建筑面积超过140平方米标准的，同样也要缴纳土地增值税。举例说，今年开发商出售或预售一套150平方米的普通商品房，按单价6000元计算，即使增值不超过20%，也必须要缴纳6000元的土地增值税。
新规实施了几天，业内反响如何？有开发商在接受采访时表示，因为征收额度较低，所以对是否建大户型影响并不大。“不过，加上先前已有的面积超标的普通住宅再上市缴税规定的影响，今后140平方米可能会成为一个面积空当儿。也就是说，要么建小于140平方米的房子，要么就大大超出这个面积。”
声音
虽然这项税收政策针对的是开发商，但不少购房人还是有所担心。“开发商的这部分损失，估计还会通过房价转嫁到买房人的头上。土地增值税由买房人来负担，也就在所难免。”
背景
北京市地税局557号文件规定，对于房地产开发企业出售、预售的商品住房，自2006年1月1日以后发生预缴土地增值税税款的行为，凡单栋号内户平均建筑面积超过140平方米以上的，一律按0.5%的预征率征收土地增值税，对于140平方米(含)以下的不予预征土地增值税。晨报记者 杨舒萌
6、商品住宅节能公示
观察
1月2日，记者走访了朝阳、海淀的部分楼盘。在金都杭城和当代MOMA等项目的售楼处记者发现，醒目位置处悬挂了项目的节能措施信息，不少人正在细读。售楼人员表示，“这对注重节能的开发商来说是利好，在向消费者宣传节能意识的同时，也能更好地展示项目的品质。”
但记者在走访中发现，真正做到“在醒目位置节能公示”的项目并不多。有的售楼人员表示还不知道这项规定，有的则称“公示只是做样子，关键还要看房子本身”。
声音
大多数购房人在接受记者采访时表示，关注节能非常必要。“不节能就谈不上好品质，更何况节能房将直接带来居住成本的降低。”不过，也有人表示担忧。“一是怕节能会成为表面文章，二是担心把节能措施的成本会进一步抬高房价。”
背景
建设部规定，从2006年1月1日起，新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准要求，民用建筑工程扩建和改建时，应当对原建筑进行节能改造。房地产企业应将所售商品住房的节能措施、维护结构、保温隔热性能指标等基本信息在销售现场的显著位置予以公示，并在《住宅使用说明书》中予以载明。
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