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"地荒"是真是假 是土地供应不足还是哄抬房价
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发布时间：2006-06-20
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尽管这两年国家加大房地产市场宏观调控的力度，但各城市房价此落彼涨，总体上仍然保持在快速上涨轨道，北京、广州、深圳等地表现最为突出。个中原因相当复杂，其中不少人认为，土地供应不足，是推动房价上涨的一个重要因素。
对此，广州市国土房管局人士近日指出，从获得土地使用权到售楼的建设开发时间大约需2－3年，因此，与2005年、2006年商品房供应和价格紧密相关的是2003年、2004年的供地数量，而那两年恰恰是广州市历年来土地供应量的最高时期。那么，为何土地供应充足而房价仍然上涨呢？该人士解释，不排除有少数发展商在蓄意制造“地荒”论调，哄抬房价，误导市民，以维持不合理的超额利润。
在房产买卖中，影响人们的信息和预期主要涉及利率、土地供应、房屋供给及当下的价格等。假如人们确信，土地供应将趋于紧张，利率将会长期维持在低水平，房屋价格将会继续上涨，他就会作出购买的决策。此时，需求就被制造出来。看到此种情形，开发商自然会抬高价格。由此可见，价格并不是开发商单方面决定的，而是开发商与消费者的主观认知互动的结果。
故此，若政府欲影响房屋价格走势，就主要应当从信息和预期的角度入手。没人记得两三年前政府供应了多少土地，在价格正在上涨时，重要的是当下的土地供应量及未来供应趋势。当然，还有利率走势。而政府就这两个最重要的指标都发出奇怪的信息，让人们形成追涨的预期。
比如，近两年的利率政策似乎根本就没有对房地产市场作出过反应，听任房地产泡沫不断集聚。
至于土地供应，由中央政府确定大方向，具体执行则取决于地方政府。奇怪的是，在房价持续上涨的时候，各级国土资源部门却再三释放出收紧土地供应的信号。种种土地供应制度改革措施，也正是在房地产市场已经进入上涨阶段之后才出台的，而恰恰是这些措施，推动地价持续快速上涨，迫使某些开发商退出市场。
国土房管局人士也坦承，广州建立了土地使用权有形市场后，竞争激烈，相比之下比以前取得土地使用权要困难。看到多年积蓄的土地逐步消化，手中的土地逐渐减少，这些习惯了手中囤积大量土地的开发商难免会产生“地荒”的感觉。
对于房地产市场来说，不管这种感觉是否“正确”，只要这种感觉是真实的，那它就会对开发商的行为产生影响。聪明的市民当然也会注意到这一点。根据这些信息，市场各方自然会形成土地供应将会趋紧、房屋价格将会上涨的预期。这种预期转化成真实的购买和惜售行为，就会导致房价上涨。
广州市政府在提出的稳定房价六措施中，第一条就是加大土地供应量，并根据城市发展战略优化供地结构。这是明智的。但市场各方对于政府抑制价格上涨的意愿，恐怕总会有所怀疑。人们看到:各大城市的经济已经高度依赖房地产；政府又是土地的唯一供应者，在土地转让上有巨大利益。因而，人们相信，政府绝对不愿意看到房地产价格下跌。看到这一点的，不仅有房地产开发商，还有消费者、潜在的消费者及一般民众。人们越是理性，对房地产市场越是进行过深入研究，越会坚信这一点。正是这种市场预期，构成了近些年维持房价只升不跌的基本面。
这种基本面似乎不大可能改变。现在，政府倾向于简单地把房价持续上涨归咎于房地产开发商的道德缺陷，但这样的思考方式无助于解决问题，且会给市场发出错误的信号。须知，道德手段解决不了市场问题。
政府要做的是，增加土地供应，并宣布可以随时扩大土地供应。政府如果愿意，也完全可以宣布，必要时将通过种种手段降低土地转让价格。这一信号将会开发商与潜在消费者的预期，从而抑制房价的持续快速上涨。
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