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西安两大MALL项目先后夭折 银行资金拒绝地产商
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发布时间：2006-06-20
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正在我国各地流行的MALL(摩尔)商业城，是一种融合百货店、超市和专业专卖店，并辅以餐饮娱乐业的店铺的模式，几乎可以涵盖所有零售业和服务业的内容。然而，对日趋燎原的MALL之风，各大城市还必须从实际出发，不可盲目发展，相互攀比。以哄起之势大建摩尔，必将造成社会资源的巨大浪费。
记者从西安市商贸委获悉，西安市商贸委下属国有大型企业西安饮食日前宣布，因国家土地管理法律法规和政策调整，其拟投资20亿元在西安高新技术产业开发区打造的“高新MALL”项目无法实施。
土地闲置，项目夭折
2002年5月，西安饮食为推进西部大开发和发展西安旅游业，创新西安商业经营模式，加快融入国际经济一体化进程，带动城市消费和周边经济的发展，决定在西安高新技术产业开发区建设一座集购物旅游、运动休闲、餐饮娱乐、文化享受等多种服务和消费形式为一体的，个性化、多功能、超大型、现代化的“高新MALL”项目。
根据当时高新区的规划设计，“高新MALL”属于西安高新技术产业开发区第二期180万平方米中央商务区建设规划中的重点项目。目前，西安高新区及周边已形成了密集的大商圈和人流、物流、信息流的集中地。2002年11月， 西安饮食与西安高新技术产业开发区管委会就建设“高新MALL” 第一期项目，签定了《国有土地使用权有偿出让合同书》,该合同项目选址位于西安高新技术产业开发区集中新建区的中心地带，“高新MALL” 第一期建设项目计划占地224.37亩，约14.9万平方米，总投资为9亿元，第二期建设项目计划占地280亩，约18.6万平方米，总投资为11亿元。
但今年农历春节刚过，项目随即终止，西安第一例大型商业地产项目宣布夭折。
2002年，西安饮食与西安高新技术产业开发区管委会合同签订后，该公司除预付了首期土地使用权出让金5000万元。但此后，该项目一直处于拆迁和招商引资阶段，该公司未再投入资金。
土地被收回，西安高新技术产业开发区管委会将退还西安饮食土地使用权出让金5000万元，支付资金占用费777.75万元(由于在此之前管委会已退付给西安饮食500万元，因此实际将支付5277.75万元)。另外，管委会还将支付为项目支出的直接费用217.25万元，并补偿西安饮食利益损失1000万元。西安饮食已表示收到了管委会应付的全部款项。
原来，西安高新技术产业开发区管委会出台了一项政策，在征地一年期限内没有开工的项目，高新区有权收回土地。
“闲置土地时间超过三年，市政府有权收回土地。”西安市国土资源管理局地籍处某人士也表示。
土地闲置，成为项目被叫停的一大惹眼因素，但影响西安第一例大型商业地产项目宣布夭折的原因并不仅仅如此。
获利能力受质疑，银行停贷
资金来源成为“高新MALL”能否成功的关键。但当时西安饮食表示，该项目资金来源一是通过向银行借款，自筹资金40%左右，目前该项目已获得工行、建行、中行等多家银行的支持承诺；二是该项目将作为2004年公司计划实施的主要再融资项目之一，预计可解决30%左右的资金；三是公司将按照市场运作的规律，通过向海内外招商、联营、合营等市场运作形式，全力推动名优企业及品牌的入驻和加盟。
当时西安饮食对此项目表示明显的乐观，西安饮食方面认为，由于“高新MALL”项目引进了外方先进的管理方式和品牌，填补了西安商业市场的空白，加之可解决城区1万人的就业问题，其自身的定位优势及领先的服务功能蕴藏着无限的商机。
当时就有业内人士对此表示质疑，认为“MALL作为商业零售的一种高级业态，并不是孤立存在的，它的出现与当地居民的收入水平、消费能力、消费习惯、文化取向以及城市公共设施建设水平等都有着非常密切的关系。只要有足够的资金投入，建这么一个高新MALL并不难，难的是如何让它持续运转并赢得利润。”
与西安饮食几乎同时开工的还有西安高科集团投资的紫薇MALL，正当他们沉浸美丽的梦想时候，风云突变，去年2月以来，国务院总理温家宝连续三次就商业地产问题作出批示，要求防止盲目投资与重复建设。
随即，央行向全国各大商业银行下文要求暂停对大型商业地产项目的贷款。
“本来我们准备5个亿的贷款，双方已经签定授信协议，但没想到上级文件突然降临。”一位不愿透露姓名的股份制银行客户代表告诉《中国经济周刊》记者。
据内部人士表示，银行暂停贷款是“高新MALL”夭折的主要原因。
就在包括西安在内，全国几乎同时都在大造MALL之时，一份由多部委联合调查起草的关于商业地产的文件已经悄然上交国务院。该调查组由商务部市场体系建设司、中国商业地产联盟、央行、建行总行组成。
一位参与撰写报告的人士透露，局部地区商业地产投资过热以及以住宅名义立项的商业地产贷款所引发的银行隐性风险，是调查组最为关注的焦点。
“银行对本次调查非常重视。” 中国城市商业网点建设管理联合会研究中心主任韩建徽透露韩建徽告诉《中国经济周刊》，在调查组出行前，一些银行已发现全国有很多商业地产项目借住宅地产的名义向银行圈钱的问题。“所以，他们想借这次调查的机会摸底，看问题到底有多严重。”
参与调查的还包括国务院法制办官员。据悉，调查结束后可能会涉及到商业及商业地产的立法工作。 在今年年内将以国务院条例的形式推出城市商业网点规划条例，商务部完成了条例初稿的起草，已经递交国务院法制办。
国务院政策研究室综合司司长陈文玲告诉《中国经济周刊》，部分城市商业地产盲目投资和建设带来非常大的过剩，现在商业地产空置率近30%，近3000万平方米的空置面积占用大量资金，形成了投资浪费；商业地产很多投资商并未按经营需要来建设商业用房，大多后天改造而缺乏必要配备；部分商业地产的运营方式是建好后出售，整个经营模式被分割，商业设施整体功能受限。
“大多数地产商都喜欢当“甩手掌柜”，抱着“卖完就走”的经营思路，希望开发-出售-再开发的循环周期越短越好，这就不可能完成对商业地产完善的规划。”
此外，荀培路认为，地产开发过分依赖银行贷款。由于大型商业设施投资动辄几亿、有的甚至高达几十亿，在国外多是靠基金支撑运作。而在国内，无论是国有还是民营，其大型商业设施项目多数是建立在银行贷款基础上的。开发商自有资本比例普遍偏低，项目中银行贷款的比例高达八、九成的不在少数。投入正常的投资回报期约8年左右，一旦出现销售收入不高或利润率下降的情况，长期达不到赢亏平衡点，将引发债务风险，形成银行不良贷款。
“另外也有政府片面追求形象工程在里面。” 荀培路告诉《中国经济周刊》，一些地方政府不顾当地经济发展状况，一味地积极推动。而且由于这样的工程过于重视城市景观要求，忽视了商业使用功能，容易使项目陷入招商难的尴尬境地。
REITS即将登场
继高新MALL流产后，紫薇MALL也宣布由于资金等问题，原有项目用途发生改变。
据悉，该项目2002年通过西安市计委的立项批复时其总投资只有4.275亿元，其中，企业自筹1.025亿元，吸收其它投资1.7亿元，银行贷款1.55亿元。但到2003年底参加听证时其总投资上升到12亿元。资金大量需求和银行停贷成为其夭折的主要原因。
同时紫薇大卖场背后的股权也发生了改变，国资背景的西安高科集团在2004年彻底转让了所持股权。
据相关人士称，目前紫薇大卖场公司已经完全民营化，股东主要是普明地产以及几家民营公司。民营化后整个公司的战略已经发生转变，项目由大到小，土地已经转让了约400亩给高科集团，余下的150多亩将运作一个大型的汽车城，做汽车售后服务。不再搞超大的一应俱全的Mall形态。战略转变的主要原因除了对这个产业不看好外，也有招商以及资金压力大等方面的因素。现在，整个紫薇大卖场公司派生出了四五家公司，放弃Mall后其它新开展业务发展很好。
“原有土地将不会再建商业地产项目，可能会考虑住宅项目，目前还没有最后确定。”西安高新区管委会土地局内部人士告诉《中国经济周刊》，他表示，由于原来“高新MALL”地处西安市高新区黄金地段，在目前土地紧缺的情况下，根本不发愁没有人买。
但商业地产并非无药可治，据《中国经济周刊》了解，近期商业部已经向国务院建议对商业地产放开REITS(房地产投资信托基金)，同时，香港已经放开了信托基金投资香港之外的限制，而且国内著名地产商大连万达已经融到50亿元的最大一笔外资并积极筹备在境外以REITS上市。
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