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高招帮您淘好房：2006年置业买房专家建言
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发布时间：2006-06-20
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中原地产：买房六步骤
对于即将在2006年买房的消费者我们建议买房时按照以下六个步骤进行：
第一步，着手准备。首先明确购房目的，是自住还是投资；其次，明确购房资金准备程度，这笔资金的数额，决定了在以后买房中的一切重要行为。
第二步，选定目标。综合考虑夫妻双方的工作地址，购房地段的选择中应尽量满足双方上班的顺畅程度；查阅相关资料了解选定区域的城市规划以及房产增值潜力，尤其是未来的交通规划一定要慎重考察；向身边专业人士或专业顾问机构咨询区域相关信息；通过各种途径了解选定区域正在销售的房产项目或即将上市销售的房产项目；电话咨询选定项目的价格、具体位置、户型等信息，做好各选定项目之间的对比，选定目标项目。
第三步，实地考察。实地考察是购房中最为重要的一环，在这一环节中要注意：不要一味相信售楼人员提供的信息，一定要做到眼见为实，例如距离公交站、地铁站的距离要亲自步行测量，如果自己拥有私车，一定要对自家车路线进行实地勘测；选中的楼盘最好为主体结构已经完工的项目，如有条件最好去自己看中的户型亲自感受。
第四步，签订认购书。经过了实地考察，确定自己准备购买的楼盘，最好不要当天就急于签订认购书，回家冷静分析，多咨询一下身边的专业人士再作出购买决定。签订认购书的同时要保留好购房过程中项目销售人员提供的一切书面资料，包括楼书、报纸广告等信息。
第五步，签订购房合同。签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同是解决问题的重要凭证和依据。在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和“五证”。在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，如果您对签订合同没有把握，最好提前咨询法律专业人士或直接委托专业的律师来协助办理。
第六步，收房及产权过户。在收房过程中的验房环节非常重要，一定要在收房前收集验房的注意事项，明确收房是物业和开发商需要提供哪些资料，如何对墙体、门窗、厨卫、水电等进行验收，如果对自己验房没有把握，可以委托专业的监理单位协助验收房屋。买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产，只有在进行了合法的产权登记，并取得《房屋所有权证》(即房屋产权证明文件)后，你对房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护。
新年刚刚开始，各种楼市的消息便纷至沓来。其中既有金融税收调控方面的政策，也有涉及房屋质量、住房消费维权，甚至细化到物业管理层面的规定。而所有这些都围绕和影响着一个主题——2006年消费者的买房。
据了解，2006年的入市新盘将会扎堆推出，京城楼市新盘的竞争也将进入白热化。面对如此之多的楼盘，消费者该如何选择？为此，新地产邀来置业专家细数北京楼市的热点区域，解读产品品质，试图给购房者更好的帮助。
世联地产：注意观察产品细节
在这里给将在京西部区域购房的消费者几点建议：
一是定位准确。要找到符合自己需求的物业类型，有实力的客户不妨关注二环内的内城豪宅，由地段带来的尊贵感和整体配套成熟度，不论作为自用还是投资收藏都是很好的选择；而购买目标为普通住宅项目的客户购房不妨走访四环附近的项目，关注居住空间的设计、生活配套的完善，以及高科技智能化产品和节能产品在日后居住中对生活的改善是否符合自身期望。
二是在项目走访中要注意细节的观察。从前常出现购房客户在开发商和代理商的造势中的非理性购买，但是，也要相信大多数的开发商是诚信的，结合网上签约的运行等市场法规的完善，建议客户应该以理性心态看待，从开发商的许多细节感受未来的交付产品状况。打个简单的比方，销售现场的保洁、保安人员提供的服务基本就象征着未来的物业服务。
三是“先下手为强”是硬道理。在北京2008年奥运大背景和京西部区域首钢搬迁及CRD区域建设的小环境中，可见京西部区域的地产价值成长空间；再从项目建设中期房到现房的时间发展上的社区配置到位乃至区域内配套完善，都将在房价中有所体现，先行为胜意味着购房成本的节约、未来固定资产的升值，是否该动，是否该先动，不言而喻。
大地顾问：置业时要考虑收支状况
国家系列宏观调控政策的出台，给一手房和二手房市场带来巨大影响。随着政策的逐渐明朗化、一手房价继续保持一定的涨幅、二手房量价齐升。2006年梯级置业格局成型，一、二手房联动促进北京房地产市场健康发展。
2006年，奥运村建设将进入实质性阶段，进一步激发房市上行；2005年，北京楼市在接二连三的宏观调控形势下只是交易量有所下降，而房价仍保持较大增速。政府明确表态近期不会再出台更严厉的宏观调控政策，及2005年土地交易量萎缩价格却上涨；再加上2003年以来北京新房新增供应一直低于成交规模的供不应求等的现状影响，将促使观望民众渐渐失去耐心，特别是刚性自住需求的促动将使2006年北京一手房需求放量，成交量和成交价格都将稳中有升。值得注意的是，将有大批的项目在2006年集中上市。“8·31”过关的土地还有相当大一部分没有进入市场，加上新的一年的土地增量，今年的房地产市场的供应还是很可观的，价格将出现小步攀升的状况，但不会有太大的增长。
二环内不再新批住宅建设用地，三至五环内建设用地也日渐稀少，五环外房价较低但工作生活切换时间长、成本高；再加上利率加息周期启动、银行贷款成数降低、提前还贷实行限制等因素。这些都使得消费者日益理性、成熟，置业时充分考虑目前收支状况、量力而为。这些因素使得二手房价值陡增，房价更是一路看涨，二手房成为很大一部分置业者的明智之选。二手房置业者主要来自以下几方面人群：一是北京新增户籍人口；二是外来人口；三是拆迁安置户；四是工作时间不长的年轻高收入人群；五是为给子女一个较好学习环境人士；六是郊区回流人士。他们自住需求伴随调控政策逐渐明朗化，观望氛围必将有所缓解，2006年将迎来需求高峰。
协成经纪：放弃楼市暴涨暴跌的看法
虽然政府宏观调控举措连出重拳，给2005年的北京楼市埋下阴影，但从目前掌握的信息来看，2006年的入市新盘依然呈云涌之势，而这些即将推出的新盘多数分布在五环周边区域。面对扎堆供应，2006年京城楼市新盘的竞争也进入白热化，而竞争的焦点将放在产品品质上。认清这点对2006年即将买房的购房人来说十分有益。
我们知道很多外籍客群是只能租而不能买的。外籍人在北京购房仍然是有一个非常窄的瓶颈通路。我想如果没有他们存在，豪宅投资客群就很难存在。这类投资客群区别于短期炒作的客群，首先他会看看是否具有良好的居住价值。然后才能说是良好的投资价值。为什么很多的投资客群都集中在东部？因为朝阳是有三大涉外商圈，这是外籍客群与本地客群的差异，他们投资了这个物业，住进来的都是高品质、高端的外籍客群，他们成就了这个区域的人文环境。他们这种投资现象值得境内购房人花费时间去关注。
受土地供应速度趋缓等因素的影响，北京的房价一直走高，2006年楼市依然看好。随着购房者观望心态的改变，以及需求的释放，2006年北京的楼市应该会回到以往正常的销售轨迹中去，购房人最好放弃2006年北京楼市会暴涨或暴跌的看法。种种政策的出台表现出政府对规范房地产市场的决心，提高了的入市门槛使市场、企业面临洗牌，房地产暴利时代终结，利润平均化、合理化，公平、有序成为市场健康发展的标志，购房者大可走出“持币待购”的阴影。
住邦2000：写字楼购买四原则
原则一：选择有发展的区位。我们在这里强调的区位是有发展的城市“新中心”概念。在这样的区域购买写字楼，会由于市政规划的倾向，使得产品有很大的升值空间，同时投资者会因为较早的介入，在投资成本方面会得到较好的控制，可以达到事半功倍的效果。
原则二：产品要有竞争力。 对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要。它包含了很多方面的内容，如停车场的设计是否合理充足、建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好，同时在当前的市场环境下，是否加入了高科技环保设计等等。
原则三：成熟的配套环境。写字楼讲究商务环境，在成熟的商务氛围下，不仅可以提高办公效率，同时对实际使用者具有很强的吸引力，对租金走势也是一种促进。
原则四：物业管理要周到细致。首先要看物管公司的品牌和社会口碑，关键是看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等，最好是已通过IS09000国际质量体系认证的物业公司，服务品质更有保障。24小时的维护维修及保安服务，能给楼盘一个良好的内部环境，保证长期使用。从这一点上看，苛求的服务水准而不是计较物业费的高低显得更为重要。
北京都市春天房地产经纪有限公司：买房前要“四处看一原则”
购房对于普通购房者来说是很难抉择的，对业内人士来说也不是一件容易的事。因为经常和客户接触，想替2006年自住型购房者提几点具体的建议，我把它叫做“四处看一原则”。
第一处该看的地方是前门大街附近的首都规划馆。想要买房子首先得知道北京的规划情况，知道三个热点“中央商务区(CBD)、中央生活区(奥运村)、中央科技区(中关村)”，你希望买房区位未来的蓝图是什么，有多大的发展前景，究竟是不是你想要的生活。
第二处地方是你希望买房的区域。你要买的房子不一定就在报纸上，建议你开车在你中意的区域里去寻找房子，也许是二手房，也许是某个房地产项目的尾房，也许是正在建设尚未公开发售的新盘，总之，你得有自己的独特眼光，一点点去找，千万别犯懒，只看报上登的，新的未必就是适合你的。
第三处当然要去你的房子去看。看房时要 “不同的时间看，房子的周边看，请专家去看”。房子的采光要在一天里不同的时间去看，不同的季节去看(这个有点难，可以模拟一下)，看房子还要看房子周边的情况和条件，包括周边的教育、医疗配套等，还有就是请专家去看，他能提供你更为详细的楼盘情报。
第四处要上北京房地产交易网上去看。从网上能看到楼盘的销售情况，项目在市场的受欢迎程度，你要买的房型是否旺销，销售的整体均价情况等，帮助你做出判断，当然，是要在选项目之前就去看。
通过这四看，你基本就能有准确的判断。不过买房的顾客还要冷静的思考一下我们的买房原则：“只买对的，不买贵的”，只买适合自己房子，而不是价格的高低。有时即使是价格偏高，只要是自己喜欢的、适合自己的也要购买，相反，有的朋友看到房子不错，价格便宜就买下了，殊不知不适合自己的房子将反而会给自己的生活带来麻烦，造成资产闲置和浪费。
伟业顾问：消除二手房心理芥蒂
长期以来，二手房因房屋结构过时、外观形象不好等各种问题，一直无法被绝大多数购房者所接受，然而二手房所具备的价格较低和区位成熟度、交通便利等优势都是很多一手房所无法比拟的。尤其在亚奥区域，奥运近瞻优势尽被入住多年的老项目所占据，二手房的比较优势就更加凸显；亚奥北部区域的已有项目，依开发年代逐层向北推进，交通条件本就不佳的情况下，二手房的交通优势也就更加明显了。
我爱我家：购买二手房四原则
对于购买二手房的购房者，给出的建议是：
第一，不要只盯着已购公房，也要关注二手商品房。
第二，不要光看好城市核心区域的二手房，也要关注市区周边的二手房。相对于其他区域而言，其具有独特的地理优势和交通便利的条件，这些地段二手房价格比较高。对于中、低收入群体的购房者来说，想要实现购房计划就要选择市区周边的二手房。
第三，不要光关注二居室的二手房，也要关注大户型及多户型的二手房。北京二手房市场的购房需求基本都是以自主为目的，这就要求购房者在选购二手房时以房价、面积和地理位置作为主要考虑因素。
第四、不要光想着一次性付清房款，也可利用银行贷款购买二手房。2006年，银行放贷尺度有所放松，对贷款人的支持力度比2005年更大。尤其是各大银行对二手房个人贷款业务的重视，会使得贷款条件比2005年要宽松和优惠不少。
乐成国际：要考察地段、环境和团队
购房者进行购房决策时，第一考虑的因素应该还是地段。当然，这里所说的地段实际是个“大地段”的概念，或者说区域的概念。除了单纯的地理位置之外，还应包括区域交通状况、区域配套设施、区域自然环境、区域人文环境、区域经济环境等。
而在考察这些地段因素时，除了应该考察其现状之外，更应该考虑到其未来发展趋势。因为发展趋势往往代表了一个区域的未来价值，以及所选物业的未来升值空间。
例如CBD东南区，拥有靠近CBD这一“北京新的城市财富中心”的区位环境，西大望路、广渠路改造即将完成则会进一步提升这一区域的交通资源和生活品质，家乐福、百安居等大型超市的进入也在相当程度上满足了居住者对于生活品质的需求，众多大型物业的逐渐落成则能够满足城市生活的多元需求。CBD东南区环境不断改善，区域发展潜力正在逐步显现出来。
在当前所购房屋均为期房的形势下，除了区域环境、物业的自身品质、居住氛围等外，创造物业产品的团队也是不可忽视的因素。对支撑房地产项目的团队进行考察，至少应该包括以下几个方面：一是企业文化，或者说团队文化。二是企业发展战略与布局。不同的发展战略，决定企业的战略布局，并影响到企业的资金状况、人员架构以及对每个具体项目的人力、物力、财力投入等，毫无疑问会因而直接影响到具体项目的品质。第三是对组织架构的考察，即是否具有良好的法人治理结构，是否建立良性的内部管理系统，是否具备卓越的团队素质与精神，是否符合行业发展趋势。第四则是对其以往业绩以及售楼处、样板间等“样品”的考察。
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