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2006年房地产市场六大悬案待解
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发布时间：2006-06-20
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房价成本，能公开吗？
房地产业低成本高市价，
成为社会上争执不休的事。而2005年，政府要公开这件商品的成本，让大家知道其中的利润究竟有多大。这件原本让人叫好的事情实施起来却难上加难。
继福州市物价局7月初向社会公布房价成本清单后，江苏、浙江也步其后尘，但无一例外在实施过程中遭遇重重阻碍，有些地方更是半道就草草收场。
福州市有关部门早些时候提供的该市23个楼盘的成本目录令人瞠目。这些资料显示，当地房地产开发项目的利润率平均约为50%，最低的超过20%，最高的超过90%。
继福州之后，浙江省从11月1日开始对三级国土部门的政务信息是否全部公开进行检查。其中房价成本清单作为一项政务信息新内容，向社会公开。
这些公布当然在社会上引起了轩然大波。以准确的数字公开商品房的成本信息，不过是把一些心照不宣的模糊事实通过量化的方式公开化、准确化而已。
现实打破了一厢情愿。福州市物价局日前已经对外表示，房价成本清单将可能不再继续发布，浙江物价部门也无奈地要最终放弃公开信息的想法。而江苏省关于公布房价成本“清单”的要求成了“一纸空文”—目前只有扬州等一两个地市的物价部门出台了相应规定。“‘清单’受阻，主要是地方领导有些抵触，观念难以转变。”江苏省物价局一官员谈及此深感无奈。
房价成本一般来说包括土地价格、建安成本、营销成本、政府税费四项内容。同时，开发商抱怨的隐性成本也占有一定份额，比如融资成本、协议拿地的土地成本等等，但开发商似乎没有动力将这些信息公开化。而对于各地不断掀起的公开房价成本的高潮，业内外反响不一。开发商无一例外地是反对阵营里的，而让人深思的是，许多学者也站到了反对的一方，地产业界人士对公开房价成本的态度则从“没必要”到“没作用”再到“没道理”不一而足。
10月10日，中房集团总裁孟晓苏在清华大学“中国房地产业发展若干问题及前景展望”专题报告会上表示：经济适用房可以做到公布房价成本，但商品房不可行。
“区别对待”房产项目的属性，再决定是否公开房价成本，成为房地产业界的倾向性看法。
此前，华远集团总裁任志强的一份长达40页的《对形势的判断与政策》中，也是大谈应对商品房和社会保障性住房区别对待，不应用行政手段干预商品房市场的价格。北京首旅华远房地产开发有限公司的董事总经理徐培建建言：“公开成本在理论上没有错误，但不适用于商品类房屋。”
上海社科院房地产业研究中心副主任陈则明则明确表示，对于经济适用房、中低价位房、动迁配套房等，设计模式单一、建筑标准固定、零风险的项目，采用成本定价无可厚非。如果要求商品房的成本公开，并据此定价，稳定房价，恐怕是“乌托邦”的梦想。
事实上，纠缠在房价公开一事有否必要、有否作用以及有否道理并无多大意义，再有道理及至再有必要的手段，在官、商利益趋同并缺乏强有力制约的情况下，其采用也不会舒畅。
如果说是为平抑虚高的房价，按照福州和浙江“仅仅公布”的做法，只能是消费者知情后以“拒买”和开发商博弈，看谁扛得过谁。但从一些城市房价迅猛攀升的轨迹看，消费者亦是一边抱怨着开发商太“黑”，一边彻夜排队，助涨房价。
摩根中心：188米地标夭折？
自称“京城地标”，又挂有“摩根”旗号的摩根中心，在北京市国土局的一纸文书中，正式搁浅。随之而来的，是这座规划有188米高的标志性建筑背后的种种悬疑。
2005年10月8日，北京市国土资源局表示，由于未按《北京市国有土地使用权出让合同》约定的期限付清全部地价款，北京摩根中心等7宗土地被收回国有土地使用权。在这7宗土地中，以北京摩根中心面积最大，其一期、二期共3.89公顷(约合60亩)的土地。
由于摩根中心一直被视为奥运村的配套工程，外界认为摩根中心的开发商的实力非同寻常。它曾是美国AC摩根集团建设北京总部的原定土地地块。但是，其间却几经周折，最后不得不在土地风波中遭遇搁浅。
在人们视线中，主打奥运配套牌、号称“城中之城”的摩根中心，到底发生了什么?
事实上，摩根中心的开发商与美国的投行摩根集团并非一家。北京摩根的前身为北京文茂投资顾问有限公司，成立于1998年6月23日，当时的注册资本为500万元，其中郭文贵出资300万，国内著名演员朱时茂出资200万元，法人代表为郭文贵。后来几经股权变化，北京文茂投资顾问有限公司变更为北京摩根，注册资金为9800万元，法人代表为虞晓峰。
虽然有人传言，北京摩根是美国AC摩根投资公司为了在亚洲区设立总部而在北京成立的公司，但事实上，北京摩根是一家全内资公司，登记主营业务为房地产开发。
但这并不妨碍摩根中心是亚奥商圈在建的大型工程项目之一，设计总建筑面积42万多平方米。它南临北四环中路，东临奥林匹克体育公园，地理位置极为优越。
规划得再美好，也只是规划而已。事实上，从开工之日起，摩根中心的建设一直就走走停停，相当不畅。
“守了快两年了，施工材料都还在里面，要防止被偷。”一位监工面对已经如一座“烂尾楼”的摩根中心，一言道破了几年来真实的工程进度。
有信息显示，摩根中心2002年年底开工，2003年10月底就曾停工。据称北京摩根在摩根中心项目上仅仅支付了1600万元的钢材款。
2005年下半年，北京摩根计划再次开工，但又出现土地被收回的情况。根据规定，如果这家公司不补交地价款，该地块将重新入市进行交易。
不过据称，虽然一直处于停工阶段，开发商却始终没有停止对该项目的研究。此前，不断有国外的设计、物业管理公司与开发商接触，包括日本松下美纪设计事务所、Belt Collins景观设计公司和英国著名的安保公司SRS国际集团等。
而北京摩根方面，在土地被收回之后，也一直保持低调。只称“目前董事会正在商讨解决的办法，有了结果自然会告知”，对项目及土地的实际情况不予置评。
有业内分析人士表示，已经被国土部门收回的土地再拿回去继续开发的可能性不大，由于地上建筑物属于土地使用权的范畴，对于收回的已完工部分，国土资源部门可能会给与一定的补偿。
国土部门发出收回土地的通知后，土地市场上的很多人开始将兴趣点瞄准摩根中心地块。其中，甚至包括合作建房的于凌罡。
10月下旬，在受挫芍药居地块后，已沉默一段时间的个人合作建房看上了摩根中心的土地。其倡导者于凌罡透露，“有望联合万通拿下10月8日北京市国土局刚刚收回的摩根中心地块。”于凌罡称，“该地块的位置非常符合出资人的要求。”
不过，此信息公布后，一直未有更新进展浮出水面。
新地王，等待到何时？
广渠门36号(原北京吉普车厂用地)吊着很多人味口。
在清河地块拍卖中，
华润以25.65亿元的高价成就了地王之后，很多人就开始了对下一个地王的等待。原因很简单，广渠门36号号称要入市了。所有的人都知道，这个地块，一定比清河那块地更值钱。
但到了12月10日，2005年眼看着扳着手指头都能数得出剩下的日子，广渠门36号还是听不到动静，这块已经在北京市土地储备中心“即将入市”一栏趴了超过4个月的地块，是所有正在交易和即将上市的地块中规划建筑用地面积最大的一块。它的建设用地面积达41.5万平方米，规划建筑面积超过90万平方米，规划用途为居住和商业，交易时的开发程度为“七通一平”。
据北京市国土局工作人员声称，目前，该地块的所有政府审批文件已经齐备。土地收购价格18亿元，将在政府加价后形成底价再上市交易。早在2002年3月，广州富力地产股份有限公司就曾出价32亿元，拿下广渠门五块总计48.78公顷土地的开发权，成为当年的地王。
但现在，盯着这块地的，已经不仅仅是富力这样的惺盗Φ钠笠担┏欠康夭笸笕沃厩俊⑴耸俚龋薏恢毖远哉饪榈氐娜扰巍６罴纬掀煜碌姆康夭荆捕哉饪榈孛簧傧鹿Ψ颍灾劣诒本┘粘党г兄肮た隙ǖ囟孕碌夭担赫饪榈匾丫槔罴纬狭耍家丫畔铝恕?
当然，职工的话只能听听而已，北京土地招拍挂的制度早已不允许不通过较量，谁就能把地拿走。
素有“地产教父”之称的华远集团总裁任志强在接受新地产采访时，曾对吉普车厂地块价格进行了一番深入详细的分析。任志强表示，由于吉普车厂地块的建筑面积、具体规划都没有最后确定，而且北京市交通委员会还要对这个项目进行重新规划评估，这些都会对最后的价格产生影响。“假定最后是按照90万平方米的面积出售，这块地最后的总价超过40亿元是很正常的，45亿元也正常。如果是七通一平，总价40亿元，我肯定能接受。”任志强很肯定地说。
任志强并不担心出如此高的地价款，后来销售会出现问题。他认为像吉普车厂这个地块，即使建成后每平米卖到10000元，也很正常。因为像这样的地段，北京已经没有了，所以销售肯定不成问题。
而潘石屹面对新地产时，对这块地开出的价是36亿元。虽然开出的价没有任志强高，但老潘却表示自己已经把买地的钱准备好了，“如果市场平稳，这个地最后应该花落我家。我都多少年没拿地了，轮也轮到我了。同时这块地离CBD很近，也正适合我这样的公司来开发。”
潘石屹甚至还为这个地块想好了最后的规划形态。“它绝不能建成一个单一住宅，否则肯定是会死掉的。90万平方米就是一个小城市。所以，这个地方，不但要有住宅，还要有商业，有健身，有娱乐，它必须是一个大的综合体。”
在接受新地产采访时的10月，潘石屹声称如果拿到地，今年就能动工。看看到了年底，迟迟放不出来的地，让老潘的如意算盘落了空。
在广渠门地块迟迟不能放出的同时，北京市2005年土地出让的计划，虽然在年底拼命地放地，但似乎已难以完成。任志强曾指责，在相当程度上，是政府控制土地出让节奏，造成了开发商互相争地的局面，加大了房地产产品的成本，并导致了房价的走高。
从这个角度讲，2005年，北京市土地出让计划不能顺利完成，在一定程度上推动市场房价的走高。这些欠下的土地账，2006年能还完吗？而2006年的土地出让计划，还会像2005年一样完不成吗？人们现在还不知道。
业主VS物业：日渐升级的博弈？
业主和物业的矛盾，在不断的摩擦和纠纷中愈演愈烈，终于成了2005年房地产市场的一大焦点。
10月底，这一矛盾被法院的强制执行令推上了顶峰。北京朝阳区法院98名执行法官和法警兵分六路前往欧陆经典、芍药居等13个小区，对57户常年拒缴物业费的业主进行强制执行，对16人进行了司法拘留。
10月18日，朝阳法院在17个小区张贴执行公告书，点名责令305名拖欠物业费业主在7日内履行法院判决，交纳拖欠的物业费和供暖费。截止公告到期时，305名欠费业主中仅有66名业主主动履行，还有37人表示愿意还款并积极与物业协商。于是，朝阳法院便对57户拒交物业费的业主实施了强制执行，其中部分抗拒交纳费用，态度较为强硬的业主则被带到了法庭上。由于是清晨一大早就被法警破门而入，这十多名业主衣衫不整，有的穿着拖鞋，有的穿着秋衣秋裤，还有一名业主甚至光着脚就被直接送上“公堂”。
此次物业公司和业主交锋行动的规模之大，波及之广，在全北京市尚属首例，物业和业主的纠纷，经常是一笔算也算不清楚的账。以这次强制执行为例，所有欠款的业主都忿忿地表示本来无心拖欠，但是物业公司过于恶劣的服务使得他们认为所交物业费是打了水漂。一户被强制执行的业主便表示，自己家楼下的承重墙被打通改成了餐馆，不但每天饱受油烟熏呛，还要担心建筑安全，自家的汽车停在小区内也先被砸坏继而丢失。“物业公司没有尽到他们应有的责任，也从来不对物业费的使用情况进行公示。我没有时间打官司，只能用欠费的方法抗拒。”这位业主的说法体现了物业纠纷中大多数业主的心声。
自那场大规模强制执行后，有关物业纠纷的新闻频频被刷新。
11月1日，一位女警因拖欠物业管理费用拒不执行被法院破门后拘留15天。
11月2日，歌手朱明瑛拖欠物业管理费败诉。
11月15日，朝阳区安翔里华盛乐章 (论坛 户型)小区400余户业主中，有300多户拒交物业费。
……
在2005年，总是在业主心目中以“恶人”形象示人的物业公司也倒起了苦水。在7月5日举行的北京市物业收费听证会上，参会的物业公司代表纷纷表示，现在业主的要求日益提高，管理费用也与日俱增，按照这个趋势，现有的物业收费标准恐无以为继。
公说公有理，婆说婆有理，在这样的两相斥责下，物业管理纠纷成了法院的常客。仅朝阳法院受理的物业管理纠纷案件就从2002年的194件上升到2004年的1898件，增长率高达878%。其中大部分案件都是物业公司申请执行要求业主给付拖欠的物业管理费、供暖费等，但业主状告物业公司的案件并不多见，在碰到物业公司服务不到位时，他们大多采取退让、争吵或拒交物业费等消极方法。
物业纠纷已经是一个老生常谈的问题。最初，业主在买房时不自愿地连带签署《物业管理委托合同》，业主依据合同必须交费，而物业公司的服务却没有受到相应的约束和监督，这种现行制度设计的缺陷和偏差，导致业主与物业公司权利义务不对等，并由此衍生出一系列纠纷和矛盾。而且一旦发生纠纷，物业公司可以有选择地起诉个别业主欠费的行为，而对业主最不利的就是举证困难，很难有效证明物业公司在服务上的漏洞。
也是在2005年下半年，北京昌平太平家园 (论坛 像册 户型)的业主们试图通过正当手续维权更换物业公司，结果遭到抵制。在上告政府部门没有败诉后，太平家园业主代表数次遭受暴力袭击。
2005年过去了，虽有法院的介入，但物业和业主的纠纷，仍然看不到头。
天通苑的房号还能放出来吗？
2005年就要过去了，
很多人还在苦苦地等待着北京最大的经济适用房小区天通苑北苑二区放号的消息。找不到关系的，直接冲到售楼处，售楼员一摊手：“啥时放我也不知道。”有点关系的，打电话给顺天通的头头脑脑们，可得到的答案和去售楼处获得的，没什么两样。
某种程度上，天通苑的房号，已经成为了一块烫手的山芋，放亦难，不放亦难。
先回过头来看看这一年里，围绕着天通苑放号发生的事情。
从2005年6月11日开始后的几天时间里，由于天通苑北苑经济适用房可能放号销售，数千购房者连续几个昼夜排队抢购，形成几百米购房长队，上百名保安、民警在现场维持秩序。国内外各媒体包括中央电视台、美国CNN、日本NHK电视台等纷纷播放了现场采访镜头，外电惊呼“全世界都未见过如此疯狂的购房场面”。一位购房者说，她和很多人都在这里坚守两天多了，因为可能发号的地方有两个，所以不得不让家里人到另一个地点排队，分开排把握大一点。
这次放号，虽然排队时间长，放号地点几经改变，有点像捉迷藏，但好歹很多人排到了号，买到了房。时间又过了几个月后，到了11月17日，天通苑售楼处门前又排起等号购买经济适用房的长队。虽然开发商在15日贴出告示称放号是网站散布的谣言。但部分排队者表示开发商贴出的告示不足信。
这次果真没有放号，而其结果是，听到消息好心在网上发出贴子，提醒大家的天通苑业主被公安部门带走审查。
据天通苑销售称，传言要放号的天通苑北二区的房子按照北京市的规定，优先考虑解危排险、城中村整治、奥运及重点工程、危改等各类居民，采取定向销售的方式，不可能对散户进行放号。
但问题在于，这样的说法，为什么大家不肯相信？原因之一，是上次开发商几次变更放号地点，引起了人们的不信任；原因之二，是巨大的利益差，使得人们宁信其有，不信其无。与天通苑只有一公里之遥的明天第一城 (论坛 像册 户型 样板间)，在2005年底开盘时，卖出了5000元左右的价格，而天通苑作为经济适用房由政府限价，在北京市房地产价格逐年上涨，仅2005年就有高达20%以上价格上涨的市场背景下，价格却一直是每平方米2650元纹丝未动。这样一来，在很多人的心里，买天通苑的房子绝不会赔钱，抢到了房子就是抢到了钱的想法很严重。这部分抱有一定投资心理的购房者的存在，加大了天通苑这个经济适用房项目的需求量，人为导致了抢房现象的存在。
在这种情况下，天通苑放房号，已经变得越来越难，由此可能引发的群体秩序的混乱，不管是开发商，还是地方政府，都难以担当。
而在问题的更深层面，天通苑放号难题，仅是经济适用房问题的冰山一角。在一个完善的市场体系中，在一个房地产价格逐年走高的市场行情下，天通苑只能在一定程度上解决低收入者居住的问题，并不能，也永远不可能再起到政策刚出台时考虑的平抑房价的作用。
在市场和现实的激烈碰撞中，天通苑会否放号，是2005年的一桩悬案；而经济适用房这一与市场经济不太相容的事物未来的走向如何，则是留给2006年，甚至2007年的悬念。
内疾外散，“佰家”震荡的后遗症有多大？
200天人事地震，本来仅是中介公司内部经营管理上的问题，但最后却演变成为涉及700余户、金额达300多万元的社会事件……继“坚石事件”后，2005年的“佰家事件”，又一次震荡了北京的二手房租售市场，再次凸现了京城中介行业存在的一系列问题。
10月22日，数十名房主以佰家中介涉嫌诈骗为由向警方报案，佰家欠费事件全面激化。就在2004年，还被评为“中国房地产经纪百强企业”的佰家中介，引发了2005年中介市场上的一场风暴。
引发佰家震荡的内部人事变动，第一次发生在7月初，佰家负责二手房业务的高层领导以及员工几乎在一夜之间全部离开。之前，佰家负责二手房买卖的工作人员大约有600人，而最后却只剩下30人左右，流失了将近95%的员工，这场人事变动对佰家来说无疑是一场重创。7月底，佰家的经济危机开始正式爆发。也正是在这段时间，拖欠员工工资、拖欠客户房款的现象也开始大规模出现。
而就在佰家董事长董雪勇为二手房部门的重新招聘忙得焦头烂额的时候，第二次人事变动也悄然发生，对象直指租赁业务。8月23日，佰家16个租赁部里的6个部门，约200名工作人员突然集体消失，还带走了租赁客户资源和部分办公设备。余震未了，第三次人事变动也在国庆之后到来。
由于新老员工交接不上，8月份佰家出现了第一次较大的投诉高潮。客户服务部每天都接到30多个投诉电话，主要是质问工作人员为什么联系不上，但由于客户的激动情绪还没蔓延，外界对此尚不知情。
内部的混乱导致了佰家服务质量的严重下降，带来了客户的大量投诉。而这些投诉在9月底，转变成了北京市建委的整改通知以及媒体铺天盖地的报道。个别房主也开始要求解除合同、催要房租，甚至出现了到主管部门上访的情况。相当多的房主和出租人，还由于在佰家的办公地点联系不到工作人员，一纸诉状将佰家告上法院。
面对媒体的连番“炮轰”，大批员工无法面对三个月没有业务的事实而纷纷离职，大批租客则以公司停业为由拒绝再支付房租，资金链在当天全部断裂，佰家公司的危机达到了爆发的临界点。
10月28日，佰家董事长出面承诺将在明年6月之前彻底解决租户租金问题。11月6日下午，佰家首次向17户房主兑付了43082元的拖欠租金。同时，公司承诺截止到明年6月底之前，佰家将每月兑付一批拖欠的租金，全部解决拖欠房主的租金。至此，备受京城媒体关注的“佰家事件”，终于有了初步的解决结果。
总结佰家经纪的危机，疏于管理是导致危机的最重要原因，而这进一步暴露了目前二手房市场存在的问题。长期以来，国内的二手房交易都在既没有标准的操作模式，又没有监督机制的条件下进行，市场并不成熟。曾有人提出房款由银行监管的交易方式，认为这样操作最为安全、专款专用，能够有效保障买卖双方的资金安全，但是在具体实践中也还有不少问题。
业内人士表示，“佰家事件”再次给中介行业敲响了警钟，如何解决二手房交易安全问题已迫在眉睫，同时对政府部门也是一次严峻的考验。佰家事件的背后，是2005年留给二手房中介行业的悬案。
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