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买房大盘好还是小盘好
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发布时间：2006-06-20
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“买房是选择大盘还是小盘？”在采访中，经常有购房者说起自己购房的困惑：“特别是在同一区域，既有大盘又有小盘，不知道选择多大规模的社区才算合适。”
无独有偶，３月１９日，北方地产首次举办了“快艇ＶＳ航母”研讨会，开发商、代理行和专家学者展开了一次关于“快艇”对决“航母”的地产对话，并深入探讨了如何促进现代人居与和谐社会的发展。
“快艇”和“航母”分别指当前市场上受到人们关注的两种开发现象：快艇是小盘，航母是大盘开发项目，即所谓的造城运动。支持大盘的有之，赞成小盘的有之，说大盘小盘“一个也不能少”的有之……
缘由１：交通拥堵
“选大盘并不适宜，开发的大盘会破坏环境、影响交通。”泰盈地产总经理阎少华说，现在看到大盘带来的城市问题最明显的就是交通拥堵。比如天通苑的交通就拥堵得厉害，道路拓宽了仍然会堵，因为在一条主干道边上形成大盘，人口密度也很大，带来了交通和人流的集中，大盘造成的交通拥堵是在城市规划中难以避免的问题。
缘由２：破坏城市环境
阎少华还说，从城市环境的角度来看，由于大盘规模大，建设的时候要把城市边上原有的树，甚至长了上百年的树砍掉，这样会破坏城市的环境，使城市的生态环境恶化。国家住宅于居住环境工程技术研究中心教授开彦认为，对城市的发展而言，特别是完善和改造城市的环境，小盘比大盘更能发挥作用。
缘由３：缺乏人性化
对于使用者来讲，大盘的劣势更为明显，尤其缺乏人性化。大盘的开发从策划、设计周期来看，往往做不到小区区域的人性化设计。大盘通常是一个设计单位，或者是某一个主持人，大的思维形成的规划模式简单单一，设计师再有才能也很难弥补遗留下来的缺陷。在谈到大盘的弊端时，奥林匹克置业副总经理陈顺说，做大盘要处理的难题很大，大盘建设周期长，短则三四年，长的五六年，这种规划体现不出与时俱进，包括新产品的体现。
缘由４：开发商由大盘转向小盘
现在市场有一种现象，原来开发大盘的国企现在转而开发小盘，从开发“航母”到现在开发“快艇”。比如由新疆建设兵团和北方工业组成的北方地产，是一家新的国企房地产公司，从最初开发大盘造城运动，转变到现在开发小盘。北方地产的李健说，航母是社会使命，快艇也有社会责任。为了符合现代人居住生活的目的，要先做快艇、出精品，继而打造出航母。
名流集团在武汉有５０００亩地，他们将一个大盘划成几个小盘，打碎了进行开发。该集团总经理刘建生说，大盘里应该有小的组团，不同的特色才能满足不同的需求。这样避免了一个设计师主导所有产品，还可避免产品过于雷同。
理由１：
创造生活方式
“大盘有自身的优势，可以营造一种生活，创造一种新的生活方式。”开彦说，由于开发大盘需要有造城的概念和技术，通过大规模的开发，可以把新的生活理念融会到地产项目中。作为大盘的地产，也承担着更大的社会责任，对城市和社会作的贡献也许更大一些。
理由２：
更显社会责任
陈顺说，大盘承担的社会责任要多一些，比如大盘要有一些配套要求，包括学校、幼儿园、医院、商业配套。大盘求好、求全，才能体现出大盘对社会的责任。而小盘受到一些建筑面积的制约，同时受规划条件的限制，并不可能承担更多的配套。
理由３：
大盘可做成精品
“大盘可以做成精品。”鑫丰集团副总陈宁说，做航母在规划上可以做积极的调整，同时要有前瞻性，不要去单纯追求利润。
理由４：
二者无可比性
天鸿集团常务副总经理田占雄说，快艇和航母是两个不同层面的问题。北京需要精品小楼盘，也需要大盘。一些小的楼盘有很多地方没法和大的楼盘相比，比如开发的思路、规划、配套、周边的环境、城市化改造等。
声音１：
不以规模论英雄 要以品质看好坏
张寒艳是成业行的代理商，每天面临不同的购房人群，她说对消费者来说，购房最终还是满足居住的生活需求。大盘和小盘表面上看是规模化的差异，不应该有品质上的差异。购房人更应该看中项目的品质，看综合品质是否能完成生活的要求。从住宅的角度来说，就是是否能满足实际生活上的功能要求，另外要看是否满足精神品质的需求。无论大盘，还是小盘，购房者要看其是否从精密规划、精细管理等很多方面来提供舒适的居住环境。
开彦说，快艇对航母，大盘对小盘，好像是对立关系，其实从规划学上讲，大盘小盘没有特别明显的差别，对开发商来说，不管是大的开发项目还是小的开发项目，同样都要求品牌、品质，把自己的东西做好，才能有市场。
来自北京工业大学规划系的韩林飞老师也认为，无论大盘还是小盘，重要的是要强调公共利益，达到平衡。
声音２：
大和小并不重要 居住文化才重要
鸿基实业代表说，大盘、小盘其实并不重要，有经济实力的开发商可以做大盘，经济实力不足的开发商可以做小盘，关键是应该做出品质，做出文化。除了讲究建筑的品质，要看居住的品质以外，更多的是讲居住文化。
中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授也表示，人的文化层次和追求的个性不同，但都需要居住带来文化，大盘小盘，都应该在居住文化方面有一些追求。
声音３：
新区用航母，旧城开快艇
快艇和航母组合起来是联合舰队，联合舰队的力量才是作战集群。五合国际陶滔说，一个城市的发展必须要有很多的大盘支撑起来，从城市的角度来说，目前我们需要有大盘的支持。但大盘应该放到新区，而不适宜建在城里。城里更适合小盘的建设，因为小盘更易于融入城市。
声音４：
共走精品化路线
顺驰集团的李斌认为，快艇和航母，只是体量上的变化，规模上的区别。不管是大盘还是小盘都有生长的空间。开发商在开发土地时，应该是实现这片土地价值的最大化。
如何来解决众口难调的问题？鑫丰物业总经理郭素炎说，大盘有大盘的优势，小盘有小盘的好处。不管大盘也好，小盘也好，做好做精才是最好的楼盘。所以，大盘要好，小盘要精。
大盘是由一栋一栋楼来组成的，小盘也不是单一的小盘，它们都是城市的组成部分。
就居住产品本身而言，大盘和小盘并不是矛盾体，应该在户型、朝向和内在品质上追求的方向一致，尽可能人性化，包括各个方面能够追求好的品质，对社会有责任，满足人们追求好住宅的愿望。只要走精品化路线，无论是小盘，还是大盘，都值得选择。
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