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京城楼市风云录政策篇 05地产江湖危机
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发布时间：2006-06-20
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政策，历来是左右北京乃至中国房地产市场的关键性力量。无论是土地政策，还是金融政策都牵动着地产市场的神经。
政策的出台一向是柄双刃剑，
回顾即将逝去的2005年仍然有人战栗不止，有人笑逐言开。但在政策出台前所有人的感觉都是一个词—“紧张”，生怕自己一不小心成为“容易受伤的人”。因此把政策的出台称为“埋伏”一点不为过，如何避过这一个个“埋伏”后的危机，自然也就成了开发商的一大考验。
埋伏一：《明明白白我的心》
——网上签约
北京市建委今年3月下发《关于北京市商品房预售合同实行网上签约和预售登记管理工作的通知》，其中明确规定：从3月15日起，本市商品房买卖双方必须要在网上完成预售合同签约，买房人可凭打印合同时设置的密码和合同号，在管理系统上查询所购房屋的合同内容和预售登记情况。
点评：商品房预售信息网上公示与网上签约，一方面为买房人吃了一颗定心丸，一方面也为社会提供了更为真实准确的楼市信息。例如在价格方面，同来自开发商的自报数字相比，由买卖双方共同签订的合同金额当然更令人信服。这种信息公开的形式使房产交易更加透明化，避免了一些弄虚作假情况的发生。
小编插话：房产交易信息要透明，彼此明明白白才放心。
埋伏二：《无尽的爱》
——实施新利率
从2005年1月1日起，通过住房公积金和商业银行进行贷款买房的贷款利率将按照上调后的利率执行，也就是说2004年10月29日前办理的个人住房贷款，从2005年1月1日月供还款将有所增加。
点评：从去年起就在楼市掀起轩然大波的“加息风波”到今年的第一天终于扫清了最后的尾巴，所有的利率都开始统一实行新标准。这也标志着大家又在诚惶诚恐地担心“下次加息何时到来啊？”
小编插话：自古新人换旧人，新政实施代旧政。利率这一宏观调空的有利杠杆还会不断的发挥作用。如同无尽的爱，要在市场上缠绵不断的进行下去。
埋伏三：《带我去月球》
——土地有偿使用费实行先缴后分
财政部、国土资源部、中国人民银行共同下发的《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》中规定自2005年1月1日起，土地有偿使用费实行先缴后分。申请用地的市、县人民政府应交的新增建设用地土地有偿使用费，由市县人民政府财政部门负责缴纳。
各级国库收到库款时，将库款的30%逐级上划中央总金库；将库款70%的部分，按各省、自治区、直辖市人民政府规定的省、市、县具体分成比例进行划解。未按规定足额缴土地有偿使用费的，不予办理新增建设用地手续。
点评：以前地方政府只把30%交给中央，70%全部免掉，这样就造成了整个用地成本的不均衡，也容易滋生腐败。此政策的出台规范了农业用地转为建设用地的资金环节，同时减少了地方政府以地生财，卖地搞建设的一种利益冲突，从而大大抑制政府违法占地圈地的动机。
小编插话：不就是土地吗？看看前阵子人家卖月球，说买哪块就买哪块，哪像地球上这么麻烦。
埋伏四：《爱我就给我》
——调整房贷
两会结束了，央行调控大行动拉开了序幕—调整房贷利率、抑制楼市过热。中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，使5年期以上个人住房贷款利率提高了0.2个百分点。
对此各大银行纷纷采取措施调整自己的个人住房贷款利率。例如中国工商银行规定：购买第一套住房，按5.508%执行，对于购买高档住房、第二套房、别墅，将按照6.12%执行；购买高档住房、第二套房的首付比例提高到30%至40%。
中国建设银行规定：资信好的客户在申办5年期以上的个人住房贷款时将获得5.508%的下限利率。中国农业银行规定：5年期以上个人住房贷款(商贷)的，实行5.508%。
点评：央行此举目的是为了抑制炒楼风，并打击楼价上涨过快地区的楼价。但却使一部分潜在消费者丧失了购房能力。在短期内对中低收入的供楼者带来了压力。同时调整房贷也确实引起了一部分人提前还贷的热潮，尤其是年底，各大银行正在忙的不亦乐乎。
小编插话：既然想住上心仪的房子，别犹豫，该交的就交，爱我就都给我。
埋伏五：《龙拳》
——国八条
3月26日，国务院办公厅发出了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，其中提出抑制房价过快增长八大措施，被业界简称为“国八条”。
点评：国务院出台《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，第一次将国家将对房价的关心提到了政治的高度，即便是粗心的人也不难发现，自从政府的工作重点转移到经济建设为中心以来，很少有什么经济事件能被提到如此的政治高度。面对政府的高度重视，广大购房者仿佛一下找到了光明之源，他们深信这次事件只是一个开始，政府要站到广大购房者一边大力打压房价了，于是大家高呼“房价要大降，目前要团结一心持币观望，让开发商们在上下夹击下垮台”。而开发商们则四处辟谣，一再强调政府不是要打压地产，而是正常的调控，与此同时小心谨慎的紧盯时局变化。
小编插话：一技龙拳打出，楼市立刻风声水起，但真正的影响还在后面。
埋伏六：《双截棍》
——新国八条
国务院总理温家宝4月27日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势认为：目前房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，结构不合理，市场秩序比较混乱，并强调必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。同时提出八条措施加强引导和调控，被业界称为新“国八条”。
点评：时隔仅一个月，政府又一次温柔眷顾地产行业。上次余震未销，新一轮震荡又开始。于是乎更加坚信了普通购房者持币待购的信念。而开发商们则再次挠头，尤其是那些拥有大量面积在140平方米以上“奢侈”型住宅的开发商，日子明显开始难过了。
小编插话：龙拳过后，双截棍再次挥起，哼哼哈嘿，政府忙得是不亦乐乎，开发商则在全力接招，最轻松的莫过于购房者，他们只需摇旗呐喊。
埋伏七：《风往北吹》
——七部委新政
5月11日国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于贯彻〈国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知〉的通知》，对各地做好调控房地产市场、稳定住房价格的工作，提出了6个工作时间表。
点评：如果说，新旧“国八条”是调控房价的大政提纲，那么此次出台的“七部委意见”则更进一步让楼市宏观调控措施越发细化，从土地供应、税收、登记、信息披露等多角度对“炒地”、“炒楼”、哄抬房价作出了具体和明确的打击。这从挤压地产泡沫方面确实起到了很好的作用，之后上海等地的房价也确实有所下降。但对北京的影响好像不是很大。但一连串的调控政策出台确实使成交量开始下滑。大家都在期待房价下跌的那一天赶快到来。
小编插话：龙拳算什么？双截棍又怎样？风还在继续吹，大家还在继续等待。
埋伏八：《希望》
——征收营业税
5月30日建设部发布了《关于转发〈国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知〉的通知》，规定自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。
点评：还想炒房？那就得熬过两年。七部委这次关于抑制短期炒房的税收措施得到了建设部的高度重视，并以最快速度转发全国。对于短期炒房的行为的确得到了有效的抑制。
小编插话：悟空，不要嫌为师的啰嗦，我只是希望你能健康的成长。
埋伏九：《老鼠爱大米》
——二手房买卖征收个人所得税
2005年10月11日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》，文件正式明确了在办理二手房过户时，要作到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。
点评：此政策的出台对二手房的交易有着重大影响，以前国家在这方面的税收上管理的不是很严，有的只需要缴纳契税即可办理二手房转让手续，现在明确规定从源头上把控二手房转让过程中的税收征收问题。从此在二手房买卖交易过程中的成本将会大大提升。
小编插话：我爱你，爱着你，就像老鼠爱大米。营业税，城建税，一个税种都不放过。
埋伏十：《想你的365天》
——现房买卖合同出台
北京市建委和市工商局于2005年12月12日下午联合发布了新的《北京市商品房现房买卖合同》，该合同将于2006年1月1日起正式推行使用。新版合同里还增加了《住宅工程质量分户验收表》，而分户验收同样将于明年1月1日起正式实施。
点评：该示范文本对于规范商品房现房买卖行为，解决现房买卖中的纠纷，维护买卖双方当事人合法权益，进一步完善房地产市场的管理起到了重要作用。
小编插话：要说政府那是真替咱们购房者着想，工作越做越细，不但有预售合同还出台了现房合同，估计不久什么尾房合同、别墅合同之类的越分越细的合同都可能陆续出台。一年365天，政府天天为您着想。
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