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楼市伪信息之痛 专家建议公布住宅地价利润率
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发布时间：2006-06-20
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房价飞扬——谁在左右中国房价？经典经济学解释是，市场供需。然而，记者调查发现，在当前中国楼市，主导房价的关键因素除了市场供需，还有充斥市场的“伪信息”。而如何消除这些“伪信息”的影响已成中国楼市的一个重要命题。
著名经济学者、复旦大学教授尹伯成日前接受记者采访表示，“在调整房地产市场供应结构抑制投资性需求之外，当前抑制房价过快增长的另一个重要渠道是实行房价、地价定期公开。地方政府分区域选取住宅楼盘公布其合理利润，可以有效防止房地产开发商利用信息不对称哄抬房价。”
断裂的信息——政府数据房地产商也不愿看
今年五一黄金周，广州各大房地产商为消费者精心准备了一份售楼“答卷”。在这份“答卷”中，富力地产销售额达1亿多元；雅居乐地产广州、中山两地销售额7亿元，其中广州占半数以上；恒大地产金碧系列楼盘销售量占推出总量80%……而来自广州市国土房管局的数据则显示，广州市十区新建商品住宅实际签约826套，签约金额5.66亿元。
一个是“火焰”，一个是“冰水”——广州市民陈钢对记者说，看了前面这个数字，我准备马上去排队；看了后面这个数字，那我还要等等。
“目前，各地都有为数不少的房地产开发商铆足了劲构建楼市的虚假繁荣。而在消除开发商提供的伪信息方面，我们政府提供的公共服务还相当缺位。”上海房地产界独立评论人士顾海波说。
记者调查发现，各地有关部门公布的房地产信息主要是楼盘成交量、销售面积、均价等。这些数据一般以市为单位，没有定期发布时间，即使发布，时间也很滞后，经常在成交月份的一个月以后。至于构成楼盘重要成本的地价，各地有关职能部门更是讳莫如深。而不少地产商透露：地方政府公布的数据是根据我们的报表做的。考虑到可能与税收挂钩问题，我们一般会报低房价和成交量。这样的数据本身就是不准的，我们根本不会去看它。在确定楼盘均价时，我们也会像买房人一样去参加房展会，同时再看看周边楼价。
但即使是这种开发商也不愿意看的数据，消费者拿到却非常困难。没有稳定的发布渠道，没有固定的发布时间，没有可以即时查询的免费或收费资讯。可以说，在地产商、政府、消费者三者之间，信息的真实流动实际上在很大程度上出现了断裂。
“我们只看到这个报纸上说成交火爆，那个报纸说某楼盘通宵排队。房地产市场到底怎么样？房地产商赚了多少钱？我们用现在的价格买房子有多大风险？这些我们真的不知道，也没有办法知道。”上海市民王青宇抱怨说。
伪信息“造市”——地方政府的尴尬与暧昧
由于房地产市场信息的极度不对称，房地产商通过发布虚假信息“造市”成了抬升房价的一个重要手段。
“只要有几个大发展商联手，把一个地方的楼价抬上去还是比较容易的。首先，找到一个题材——这个题材越稀缺越好，因为这样参考比较的机会便很少——比如地铁、高速轮轨、山水什么的，接着找些人排队或根本不找，放出销售火爆的信息，再接着某家或几家楼盘同时小幅提升均价，试探市场底线，成功的话区域内所有楼盘都会跟进，不断将房价推向高点。”江苏一位不愿透露姓名的房地产商爆出行业秘密。他说，目前发展商对房地产市场的预期总体上还是看好的，在这种情况下，根本不用担心有楼盘会不跟进。
在更为具体的操作层面，诚意金、捂盘、饥饿疗法等则已成为房地产商伪信息造市的重要手段。五一期间，广东部分地区楼市出现怪现象：一些楼盘在不开盘、没有具体销售价目表的情况下，派发一个或多个排队号码，收取金额在1万元左右的诚意金。许多楼盘收取的诚意金份数已经远远超过了开发房屋的套数。“新的供不应求的局面正在被炮制出来。”有关人士评价说。
对于消除房地产商的伪信息“造市”，不少职能部门显得态度暧昧、不积极。2005年房地产宏观调控伊始，广东的几大房地产商不约而同地在一些媒体露面，宣扬地根趋紧、房价要涨的理论。而对于这些明显误导消费者的造市信息，有关部门并没有及时澄清。
广东楼市出现的这种政府反应滞后现象，在全国范围内比较普及。记者调查发现，在房地产商不断通过发布市场火爆信息进行“造市”努力的同时，大部分地方政府的职能部门对此采取了听之任之的态度。
“地方政府在房地产市场介入过深是造成调控落实不到位的一个重要原因。”顾海波说。
由于房地产牵扯到几十个相关行业，各地政府显然不愿意房价增幅下跌过多。“考虑到社会利益，政府不愿意房价过快上涨；考虑到经济利益，政府又不愿意房价大幅跌落。目前地方政府在房市调控中处于一种相当尴尬的位置。”顾海波说。或许正是这一尴尬位置导致了地方政府在房地产信息公开中采取暧昧态度、缺乏主动性。
用什么来抑制过热——政府参考价？
2005年中国仅个人购买商品住房消费就达1.42万亿元。而当年全国社会消费品零售总额为6.72万亿元，全国居民可支配收入总额为8.32万亿元。将居民住房消费与社会总消费及可支配收入总额进行比较，比例均在1：5左右。
那么，政府提供稳定的房地产市场信息对抑制住房消费过热有没有作用？
“政府通过公布区域房地产成交量、均价等市场整体走势数据，对消费者的购房心理还是能够产生一些作用的。现在的问题是政府拿到的数据不准确，公布也没有稳定的渠道。”专家建议有关职能部门采取措施，尽可能真实地收集、公布房地产市场成交数据与价格数据。
除了整体市场走势外，在实际的市场层面，对消费者购楼意向产生影响的是拟买楼盘的周边房价。因此，有专家建议地方政府分区域制定住宅类楼盘的“政府参考价”。
一位广东地产商说：“在特定区域控制房价并不难。购房者根本无法知道楼盘的成本。你说卖贵了，我会告诉你这儿地价现在很昂贵，这儿有波罗的海风情、这儿的资源如何如何稀缺。”
在广东顺德新城区，第一个楼盘是嘉信城市花园。这个楼盘的地价500元／平方米，但2002年开盘均价却达3200元／平方米至3300元／平方米，此后，2005年开盘的另一个楼盘纯水岸均价也达到4100元至4200元。“这儿是新城区，购房者无法比较。首先开盘的嘉信城市花园将楼价定到了一个高点，接下去的发展商只会加码，决不会低开。我估计他们的利润率达到100%以上。”这位地产商告诉记者。
“我认为，公布地价、对城市住宅商品分区域取样，公布地产项目利润率，能提升消费者的购房风险意识，抑制当前的消费热潮。”尹伯成分析说。
而针对地方政府的“调控尴尬”，尹伯成则提出土地收入归中央所有的建议。他认为，国有土地的收入本身在理论上也应纳入到中央收入之中。通过这一措施，可以最大限度地避免地方政府在房地产市场介入过深的问题。
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