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新浪房产举办华润橡树湾项目推介会（组图）
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发布时间：2006-06-20
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图为新浪房产与华润置地共同组织橡树湾推介会现场
主持人：首先很高兴大家能来参加这次新浪房产频道和华润共同组织的推介会活动。此次推介会要是有华润的工作人员向我们大家介绍一下橡树湾项目的理念，规划，以及户型与园林设计情况。与会者可填写华润置地会的入会表办理置地会会员卡，享受购9.9折的优惠政策。这次活动也是华润和新浪这两家大公司强强联手的一种互动，作为新浪员工今后也可能在购房中享有华润仅针对于新浪的一些活动。这个次推价会我们请来了华润置地的销售总监蒋智生先生，由蒋总给我们讲述一下橡树湾的设计和规划。
下面有请蒋总给大家介绍一下这个项目。
蒋总：今天我是代表华润置地向大家汇报一下橡树湾的进展情况，整个汇报会大概持续的时间是在一个小时左右。分八个大议题。我想基本上从时间轴来看是从前到后，从宏观到微观的一个大流程，第一个话题我不详细说了。这里相对更多的是从拿地开始，我们最开始做了一些什么样的工作。
大家也看到，我从北四环过来的时候，也看到一个户外广告牌说“你可以走出校园，但是你总得回家”，我们拿地的时候，当时陷入一个比较大的思考，这个项目我们到底做成什么样的产品，能够满足这个地区特殊的地缘性的要求，我想在这里盖房子与东部和北部南部市场都不一样，我们不断地像挖掘这个土地的DNA，源代码，什么是我们这个土地最本原的东西，我们经过一百多组的调查，也不断对现场的一些把握和发现，其实这个区域真正的源代码就是学府，因为有学府出现导致了很多的高科技的研究机构存在于此，正因为有了学府，也有研究机构，随着产业化时代来临之后，也有大量的科技园区的存在，以知识经济为核心驱动力，这么一个新兴的城市生产力的布局。
当时我们做出一个例子，拿清华大学做平面图，我记得我上大学的时候，这个大学和小学和中学都不一样，这里有宿舍区，有商业区，教职工区，一个大学就一个小社会了，各种各样的类型都比较复杂，实际上后来我们发现，整个中关村区域在诞生过程中，学校从一个最开始的原始的核，不断地延伸，后来我们觉得整个大学，开始变成社会化，变成一个大学城了，当时提出口号叫做“后勤社会化”，一开始的时候，很多人在学校里面，老师都是学校里面分房子，后来学校把福利体系纳入一定的补贴，让他去社会买房子，这个时候发展商的机会来了，他会提供这么一个产品。
从最早的学府到文教区到科技园区，代表就是北大的南墙被推倒，随着整个产业化时代来临之后，开始后勤社会化，变成一个更大的大学，很多人都希望更高品质的住宅享受，现在矛盾在这儿，整个城市发展过程中，大学配合大学城，住宅配套并没有跟上，而且写字楼的需求量还比较大。
最后我们提到了，谈了半天话题翻回来，这个住区到底是本原是什么，那就是学府气质，就是校园文化精神。我们现在开始真正的大的汇报。
图为橡树湾区域规划
先讲区域规划，对项目具体位置，很多人还不太清楚，这是一个大图，实际上在座的人听过很多不同的概念，实际上整个中关村，科技园只是一个大的系统，有丰台园，海淀园，健翔园 (论坛 户型)啊，其中海淀园是最大的，海淀园下边分成七个园，中关村西区，清华科技园 (论坛 像册 户型 视频)，中关村科技园，随着百度在去年年底时候以9000多万买上地的一块地，国家科技园区已全面招商完成，包括中关村国际教育。
下面有一个具体图，我再给一个更详细，这个就是我们现在看到的，我们现在做的项目区域，地点就是：我们要去上地的话，这条路是信息路，中关村北大街，通过北四环，中关村四桥，这个地方是“上地欢迎您”巨大的牌子，上地往东，这是大致的区位。中关村北苑有一个口，大的项目有两个路，一个走八达岭高速公路，可以从这儿调头过来，走清河桥，还有一条就是轻轨13号线，这就是刚才提到的信息路，中关村北大街，一直北，穿越在我们中间的是清河北路，现在也成为一个新装的新区，现在比较杂，有肯德基，麦当劳，中间有阻隔了，还有一条路，就是安宁庄东路，现在正式修宽，准备40米，这是整个周边的道路的系统，最后一条路，是纳入“十一五规划”，比较远了。刚刚提到上地站，上地环岛，做了调查，很多客户不开车了，习惯于在坐轻轨，坐公车或者自行车主要的代步服务，有一点确定的，上地站成为必然的站，比较方便的连接，有大量的巴士。
现在详细介绍整个项目规划设计，先讲几个大的原则。第一个原则，极大地保护原始野生态，刚开始我没看到，可能片头园区里面有1850多棵树，有一些植被园区，这里也有一个很早的水塔，这是老的院子，大家可以看到，北京最早的一个地脉符号，整个大量树，低矮的灌木，共同形成的，中大门迎客松，大的雪松。这是一个非常老的房子，我觉得这个房子很有意思，应该是一个老房子了。
这就是在厂区里边，孙中山讲话的楼，孙中山曾经在这讲过话，这是二楼的演讲台，刚才这个建筑，政府要求无条件保留，我们看第二个原则校园文化精神的传承与超越，刚才提到校园文化精神是精神的主轴，我们拍过照片，美国校园的风情，整个室外以巷道树为主，同时可以看到，所谓小的拱阙小的瓦，拱阙是对景观的追求，苏州园林最讲究的，渗透，这就是我们几个要素；第二看这个照片，我们可以看到，举一个很简单的例子，从设计来讲，如果这是一个大的平地，这时候你会发现，你交流的过程，你一直往这边走，你跟建筑交流变化，只有一个从远到近，你不断的踏步，往这儿走，你会发现你跟建筑的交流，你刚开始是屋面，再看到拱阙，当时是中国最早的景观设计原理，现在可以看到外部，通过大的宫阙可是形成的变化，大量的毛石，瓦屋面，形成大量的漫反射，形成比较有质感的感觉，这是校园里的精神堡垒，设计理念都产生了灵感，第三个原则，以原生树为主题的校园园林景观。
这是一个没有打通的路现在的宽度15米宽，路边有大量的原生树木，分别形成把路从两边绕过来这么一个新的跟部城市交流的系统。
一个园区是70万平米的住宅，还有2万平米的体育设施，还有2万平米的其他配套，这是我们提到的风情式商业街区，还有交流轮流休息。这是体现跟城市的交流的关系，最后看整个项目大的整体规划，以景观为核心的组团式建筑布局的。这种建筑形式，大家叫做“排排坐吃果果”，从上面的角度看没有任何问题，但是从人的角度去看是什么样的，我想大家都去过四合院，对于空间的尺度感，在哪个角度看都不一样。
第二是坚持做板和通透的点式。对整个建筑造型的效果是不一样的，一会图片可以看得很清楚社区营造街区做底商。彻底实现人车分流，高低层建筑错落有致，避免呆板的视觉效果，从而把更多的光线引入社区。这是大的建筑思想，这张图片是设计师比较简单的图片，他没有做过于富丽堂皇的设计，应该是原创的脚本，在整个规划当中。
我现在做大的讲解，第一个这条路，安宁庄东路，这边修完，准备修这边，现在已经形成清河桥，往西有一个“欢迎您”的大牌子，这时候我可以看到，城市的主干道，从外边空间回到自己私家空间，从白空间到黑空间，从完全开放的，到私密的自己的住宅。这是小区的主入口，一进来发现整个地面进行处理，让他的车辆进来的时候速度逐渐减慢，如果是柏油的话，进来的时候速度很快，会有很大的噪音。
咱们先讲一期，这是咱们不断的进度，这是大一期，根据三间毛纺厂不断的进度，这是二期的范围这是三期的范围，先讲一期，你可以看到在入口中间出现比较得大变化，这个地方有个1200平米的代生绿地，有一次去深圳，我们打个车去看一个项目，特别有意思的，代表一个普通消费者对入口的认识，当时打车，让司机包车让我们看，他不停带我们去看。入口这间的一个看法，首先第一个入口几个功能，这个地方得清楚，我们很容易达到，如果入口没有标志的的话，就不容易进去，每一个人进去的话都是感觉特别的舒服，特别的敞，如果进门口两个大牌子，整个感觉是不舒服的。我和我的朋友、同学进去的时候整个的感觉是不一样的。在小区入口的地方看到比较大的城市广场 (论坛)，同时另一边底商，标准社区的底商，上面分别是15层的一些高板，形成完全不一样的城市空间，这两个地方做了两个小的，我们叫中楼，这两个点显示的是中楼，标识这个地方入区形成了，未来的车行入口和人行入口是不一样的。这是小区的完全人行入口，车是不让进的，应该是两个出入口，这个时候发现，一家三口到这来可以把小孩放在这，可以玩一会，研究里面的一些东西，先生可以先回家，直接上电梯回家，这是完全不同的。这是小区主口，在这里我们叫积极空间，我们还有的叫消极空间，对开发商来说是花更多的力气打造一个空间。小区除了这个界面以后，我们看到小区又是一个小的车行入口，也是在大的绿地上面。
你看到整体规划如果人回来到这儿整个中间过来，二期的规划是，这边是八层、九层小的高层花洋房，共同形成了入口的空间比较消缓的。这个是看起来特别的舒服的。再往西看，通过从建设的侧山墙，形成比较闭合的空间，大量的景观轴共同的形成的空间，另外把这个空间做得特别的好。
整个一期里边刚刚说了，七千平米的绿地，还有一万两千平米的商业步行街，还有北边，一个板楼，形成绿地的背景墙一样。再看看园林景观的规划，在这张图里我们看到，蓝色圆圈代表交通的结点，还有环保区，入口区，看红色都是景观的结点，这都是我刚看到的稍微聚集区。人口密度比较密。在这个区域里边形成一个对景，在这个地方往西往东看看到两个不同形态的时候，也形成一个结点，这是简单的方案，当然这是设计师的手绘，做了一些收放的空间。
我就不再细讲了，最终形成的，我们先是把这个绿地做出来了，最终方案还在做，举个例子做一个简单的概括，在这个方位里边，我们看到几个简单的元素，实际上原方案不是这样的，是一气下来的。我想为什么要把中间断开，实际上有几个原因，包括现在很多媒体把地产商妖魔化，我们再做景观的时候想了很多的想法，做了一些细节的考虑，比如说第一把他断开，人在住的时候，避免了枯燥，在中间做了一个断开，第二，当车在小区断开的时候，共同看到外面大的绿地，他依然是中国对小区的趋向，更多还是要通过不断的变化，车开过来的时候，看到整个连廊交流的过程，做了一些小的景观，做了一些缓冲，有点像我去北戴河的时候过了高速，好不容易到了，被大路给挡住了，如果没有水的话，你会觉得海很美。这边绿地的作为到底在哪，就出现很大的问号，绿地所出的位置，造成级差的不同，就需要人流向这儿引，人流这一块是他是他，我是我。如果在这边形成断面，形成结点，造成一个问题，就是人们把他当成一个大门一样，他变成一个公园的入口，大家愿意从这走进来，就像你们家楼下，如果是一个栅栏围起来的公园，你就不想进去了，如果公园在你门口的话，你就愿意进去了。
在二期和三期中点也形成重要的结点，包括从旁边做几百公里的水面，有些人不同意做这个水面，所以我们做过了几百公里的水面，共同形成一个比较好的图，这个效果还是比较好的，第三我要讲的，绿地也是要高低起伏错乱的，形成最低处负的1.5米，最高的在正的1.5米。再一个就是人和树形成交流的感觉，刚才从北区南面柱廊，柱廊做一个背景，前面是树形成一个小的点。这是我们不同的踏步，形成不同视觉景观效果。这个也是一样，这是不同的景观元素，我们看到有树有水，有绿地，有乔木、有灌木，形成不同的景观。这是四季春夏秋冬的不同树木。未来的冬天需要不同的绿色产生，所以在不同的季节里面对不同的树种的选择也不一样的，这是不同柱廊效果，这是地面的踏步形成景的效果。这是不同的景观小品，这点可以讲的这是我们华润置地对业主做了客户满意度的调查，很多用户对入住华润置地之后，很多老人孩子啊，在溜弯的时候没有地方坐，对这个绿地有很多的异议，就是这是我们里面的效果，里面的效果也可以做简单的屏障，这是我们入口的表示空间，进来到城市界面，挂了很多连廊，这里你看到，整个建设是通过大量的转角窗，这边形成很多的建设凹凸不平的剪影的变化，整个界面不一样的。
下一张是我们站在小区的东南角，当然这都是设计师的手绘，都是手画的，也没有做过任何的营销包装，这是灰色的一个点塔，从空间感的角度来说，你到那边看是一排房子，高低不同形成一种城市风景线 (论坛 户型)。我顺便补充一点，产品标准的确立，已经确立了一部分了，我想跟大家做一个简单汇报，第一以外砖外墙为主，劈开砖形成，自重很沉，漫反射很强，导致他的质感很强，如果挂在上面的话，形成外保温的方式，追究施工工艺并不是很成熟，整个外里面大部分以砖为主，第二个是窗墙比，实际上很多建筑学里边，建筑他不断使用窗墙比，要求他的窗的面积多大，墙的面积大，从外地面看，都是落地窗的话，效果不好。整个我们南地面主要的窗墙壁都在整个40%以上，整个的窗墙比也不是一样的。在整个室内窗户基本定下来了，如果没有大的变化，我说知道的。塑钢窗，是相隔热的窗，整个门采用钢质的门，包括里面电子门的系统，暖气片基本定下来了，是森德应该说整个产品的标准还是不错的，我们有很多小区采用开关门面大家别小看他，他的运用层次还是比较大的，一般小区发现，我不好说什么品牌的，当时买的无所谓，但是后来塑钢窗出现断裂就换了好几个了，现在来看，整个面板他可能也会代表您的投资，交方的时候可能会有，在这个价格在里面，所以很多客户要求换掉，我给大家举一个很简单的例子，排水，缸管的选择，支管无所谓，缸管要求抗噪，这时候我相信，任何买房者不会对缸管选什么材料太仔细的，这是我们华润置地做调查时候得到的。
接下来讲户型设计原则，第一面积紧凑，这是在凤凰城 (论坛 像册 户型 样板间 视频) (论坛 像册 户型 样板间 视频)的户型，我们在此基础上做了空间功能最大化的设计，这里边我们也做了入户花厅的设计，第三个尽量加大面宽减少进深，设计一居半和两居半。还有就是落地窗，飘窗。这是我们翡翠城 (论坛 像册 户型)南部的一个项目，这是一个宽敞的，通亮的外部交流的一个房间，里面才是真正的住家空间，这时候四川变成业主对于自然的交流，当您的朋友一块跟你回家第一眼就让你看到。这是一个核心的问题。换一个角度，这都是在石楼里做的，没有在外面做。
看看我们的主力三居，一个卧室，两个卧室，三个卧室。第一特点，整个花厅的特点，如果在北京这个地方做这种开合，如果不实用的话，我们会统一来封的。还有一个就是技术的通透，这个花厅的通透尺度是比较痛快的，九米的进深，这时候客厅的感觉是比较好的，餐厅的感觉尺度也是比较舒服的，感觉比较舒畅一些。
第二个是主卧室，完全体现了主卧室的尊贵性，是一个南北通透很好的一个卧室，也有人提意见，这个卧室为什么放门口，如果把这个花厅和他对调的话，对客厅的影响会比较大，现在还是把卧室放门口，可以当做一个书房或者一个小的客卧解决。这里我们看到落地窗形成了，这里做了一个飘窗，飘窗的高度大家可能没注意，一般是做四百到六百的，而且四百和六百，不管多少，下面是可以塞主机的位置，把主机放在这个窗台底下，应该是一个比较舒服的尺度，这是一个客厅的项目。
这是主卧角度，看得比较通透，这是第一个户型，第二个户型就是，进门口，入户花厅的形成，视线感觉比较强，如果没计错的话在20平米左右，这个房子北侧两个依然是所谓的大的窗户，在卫生间这个地方，有局部的小窗，一直是我们设计师最喜欢的，讲情调的人可能会对这个小窗感觉强烈一些，外边依然保持中规性，我依然在这个空间，厨房也比较舒服。
下面是一个东西向的二居半，这个面积非常的小，我们的目的不是这个，目的是希望很多年轻人回家之后，不喜欢跟父母聊天，喜欢跟夫人聊天，回家上个网，躲在这里抽个烟，喝点酒，看看书，很小独立的空间，这是一个未来他会变成若干种可能，比如以后有小孩了，家里了保姆了，保姆可以住在这里。我住房子有这一点，储藏空间越来越不够用，作为储藏空间也是可以。里面也是做了很多的机位，也做了大的窗户，整个户型大概是100平米左右。
这是我们纯朝南的一个主力2居，我觉得比较常规，比较经典，没有什么可说。这是厨房的台面，这里面有小的姐没有看到，厨房的门是最典型的代表，有很多空间为什么要斜对，实际上目的是为了这儿摆一个柜子，我一般在家做饭，做饭的时候发现台面不够用的，标准台面做600宽足够的，这做了400块的一个台面，叫洗切炒一条龙，整个门的位置稍微有点变化，对整个厨房的格局有点影响。这个门怎么开有不同的角度，这里面看到，不用细说了，厨房刚才也简单了说，两个卧室带一个客厅，客厅面宽3.8米，主卧面宽是3米5。
下面是2居+1居自由组合。现在基本想法，2+1组合起来一块来买，很多人愿意跟父母一块住，在坐的很多人工作在这儿，学习在这儿，住宿在这儿，但是父母不在这儿。这个时候希望让父母住在一起，但是大家可能不愿意住在一个屋子里，这墙就起到一个阻隔的作用。很多种若干的需求都在这些，包括自己的小孩长大了，也可以住在这儿，换句话说，如果我没有小孩，我可以把小孩出租出去。他只有电暖气，没有管道燃起的入户，你可以煮方便，简单的伙食，这里留一个施工洞口，你可以打通。你可以做一个相对比较标准的三居室。看看这儿巨大的外交窗，可以放空调主机放在这。整个的面积是在90+45，135左右。这是满足一个不同的入主的各种需求。
1居半户型，也是比较小的住房，做了很多调查，影响房子出租的价格是卧室的数，卧室越多，租的价钱就越好。第二个，影响房二手升值的原因是外立面，当时讲了两个主要原因，第一是雨水对外地面的影响，第二空调机位在外面挂着。所以为什么空调放在里面就是为了实现一个外地面的一个整体的效果。
橡树的文化联想，我想大家都比我有文化。一个橡树大家就可以想到很多很多的东西，也包括我们的橡树湾。这里我们做了些海报，我讲了这么多，这时候可能会有客户对这个项目感兴趣的话，我们在项目的上地的轻轨站对面，有一个咨询中心，在那儿会更全面的了解，谢谢大家。
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