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莫叹无可奈何 天下没有永远涨下去的房价!
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发布时间：2006-06-20
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昨日，中国社科院发布了2006年《城市竞争力蓝皮书》，蓝皮书认为，深杭沪京房价严重偏离应有水平，并指出，过高的房地产价格也会影响城市竞争力的增强。
我认为，以上结论是中肯的。因为道理很明了———房价持续上涨，将增加企业的商务成本和个人的居住成本。
一旦达到某个临界点，企业从该城市优良的商务环境中得到的好处，赶不上商务成本的支出，企业就要考虑搬到商务成本较低的周边地区。个人也可能依据同样的原理搬离该城市。这些年，企业大量从上海迁出到浙江、江苏，珠江三角洲部分企业迁出到内陆，部分原因正在于此。
当然，这一过程，也意味着这些城市的产业结构正在升级。对于城市经济来说，这是有好处的。但是，这种结构升级也意味着城市得替换部分就业岗位。如果商务成本提高速度过快，逼得过多企业迁出，部分就业者丧失原来工作岗位，又无法适应新增工作岗位，就将出现结构性失业，北京就会在一定程度上存在这一问题。
事实上，房地产价格过快增长，房地产及相关产业产值在地方GDP中所占比重过高，还会给城市整体经济带来其他更深层次的风险，从而损害城市的长远发展前景与竞争力。
首先是财政风险。近年来，不少城市从出售土地中得到大笔财政收入，急剧扩大的房地产市场也给政府带来大量新增税收收入。城市财政收入对房地产业的依赖也增大。但政府的支出通常是刚性的，就是说，开支项目只能增而很少能够减下来。一旦房地产业进入收缩期，地方政府可能面临入不敷出的尴尬。
其次是金融风险。房地产业目前是国内银行系统性风险的最大威胁。也因此，中央银行一直对房地产业保持警惕。只不过，地方政府因为从房地产业扩张中获利甚巨，因而对此风险不大在乎，但这个风险却是实实在在的。
第三是经济的结构性风险。目前房地产市场的发展带有某种爆发性，因此，整个经济对房地产业及其相关产业的依赖增大，经济增长的动力中相当大部分来自房地产及相关产业。可以设想，一旦房地产市场出现收缩，则城市整体经济将受到极大冲击。
当然，这些风险目前看来是潜在的，这些风险能否变成对经济的真实冲击，得看房地产市场的繁荣是否会终结、掉头下行。就像中外历次经济周期一样，目前正处于繁荣期的市场参与者普遍不愿相信，如此繁荣的市场可能会衰退。至于房地产开发商，更是出于自身利益考虑而告诉公众，房地产市场没有泡沫，也不可能有周期性波动。
但事实是，中国房地产市场跟国外一样存在着明显的周期性。比较明显的下滑期分别出现在1986年、1989年下半年和1990年、1994年到1998年。从1999年开始进入高速增长阶段，增长期已经超过以往。但这并不意味着，房地产价格可以持续上涨，规模可以无限度地扩张。天下没有永远涨下去的市场。问题仅仅在于，价格何时回落、产业何时衰退。没有人能够准确地预测这个时间点，但这并不意味着这个时刻不会到来。
不过，对于城市政府来说，上述三大经济风险都是潜在的，因此，任期有限的政府官员就“很可能”选择不去管它，甚至纵容房地产市场的非理性繁荣。因此，如何突破地方政府的自利心理，让房地产市场接受理性的宏观管理，是当下一大挑战。
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