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税总调整房地产企业征税办法 新政策严控偷税
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发布时间：2006-06-20
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经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3％，省会城市和计划单列市的城区和郊区非经济适用房不得低于20％。专家表示，新政对房价不会产生太大的影响，将减少开发商偷骗税的发生。
昨天，国家税务总局官方网站披露消息，对房地产开发业务征收企业所得税的办法作出调整。其中，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，以销售房地产开发产品（包括代理销售）为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。
为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，税总下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发（2006）31号），从今年开始执行，“国税发（2003）83号”文件同时废止。
《通知》对新办房地产企业减免税作了限制。目前房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，且盈利率较高。《通知》规定，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品（包括代理销售）为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。
新办法还对房地产开发企业预售收入的预计营业利润率作出调整。旧文件规定，开发产品的预售收入应按不低于15％的预计营业利润率缴纳企业所得税。新文件对此作了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质，将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3％，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得低于10％。
此外，新办法还对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费的税前扣除作出了新规定，增加了防止资本弱化和关联交易的规定。规定了开发产品的完工标准、成本费用项目核算和税前扣除原则等。
【专家观点】
新政策不会导致房价上涨
中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓教授认为，政策的出台是为了改变过去税收与企业生产经营实际脱节的状况，使之更符合房地产企业的行业特点，对房价不会产生太大的影响，但会促使房地产企业加强成本控制，提高内部运营管理的效率。人们更应看到新政策对房地产市场税收监管的作用，减少偷骗税的发生。新政策对经济适用房和商品房等实现区别对待，避免老百姓住不起房。
但刘桓也认为经济适用房的价格不会因此而回落，理由是经济适用房目前普遍走俏，供不应求。房价最终是由市场供应关系决定的，如果个别高档住房开发商因为税收等因素直接提价，但周边楼盘不涨，那么他的房子有可能滞销。
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