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举国博弈 高房价依然屹立不倒!
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发布时间：2006-06-20
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去年的今天，央行调整个人住房贷款政策，时称“房贷新政”。以此为始，中国房地产业宏观调控政策在几个月内接连不断，新旧国八条、七部委组合拳、二手房税改……声势之大，辐射之广，争论之烈，反应之强，不断刺激着利益各方敏感的神经。
1 惊魂160天房产业举国博弈
从3月17日至8月24日，
160天的时间。在这期间，中央各部委一系列的宏观调控政策频频出手，其影响面之广，辐射到了每一个利益方的神经末梢。
房贷加息
开发商“无甚感觉”
加息了！2005年3月17日，央行调整个人住房贷款利率的消息，在很长一段时间内成为公众和媒体讨论的热点。尽管只是0.2％这个微不足道的数字，却终结了已实行7年的个人住房贷款优惠政策。
那段时间在北京市通州区买下一套两居室的高国东先生告诉记者：“当时本来就囊中羞涩，好不容易凑齐首付买了房，利率就涨了，算起来这套房子又贵了不少钱。”的确，与中央的许多金融政策不同，此次新政让许多群众不得不重新掂量了一下自己的钱袋。
加息政策发布以后，有机构对北京、上海、广州等地的公众进行电话调查，结果显示，42％的已购房者因此表示考虑筹措一笔资金，提前还贷。银行人士当时向媒体透露，从央行公布加息的第二天，按揭中心的电话就被“打爆”了，很多购房者要求提前还款。
众所周知，房贷新政的真正的矛头所指是房地产商。然而他们却丝毫没有紧张，并纷纷表示认可这一政策，认为取消房贷优惠是让房贷消费正常化的开始。但除了这些表态之外，地产商们仍然坚持房地产业无泡沫的观点，认为房贷加息对地产市场影响甚微。北京某房地产开发公司的市场部总监李渊，当时曾就房贷新政向记者表态：“无甚感觉。”其后名声大噪的北京华远集团总裁任志强当时也表示：“房地产加息对中等收入者压力最大，真正有钱的人不在乎利息高一点。”
“地荒论”无端走红
房贷新政实施8天，开发商正气定神闲，国务院办公厅2005年3月26日发布《关于切实稳定住房价格的通知》，指出由于部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，导致一些地方住房价格上涨过快，并要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨。
“晚买一年等于白干两年”，这是许多白领人士购房的总结。尽管房价一路飙升已经数年，国务院的一纸通知终于让“房价是否过高”的争论尘埃落定。北京某置业公司副总告诉记者：“如果国家认定房价过高，可能会有新的措施出台。”
果然，仅仅一个月之后的2005年4月27日，温家宝总理指出商品房价格上涨过快，并提出八条措施，加上前面《通知》中的八条意见，分别被业界称为“旧八条”和“新八条”。调控信号密集，许多开发商真正感到了不祥。曾对加息表示“无甚感觉”的李渊也开始沉不住气，他告诉记者：开发商不怕单个政策，怕的是一个政策接一个政策！
当时，许多购房者对调控的未来充满了期望，甚至有人希望如易宪容所言：上海的房价下降50％，北京的房价下降30％。但“地荒论”的陡然升温，惊扰了不少人的白日梦。“地荒论”认为，房价上涨的主要原因并不是开发商为了获取暴利，而是由于土地成本太高。“地荒论”把房价飞涨的原因，归结到了政府的土地政策上。
国土资源部随之做出反应，表示所谓“地荒”是不存在的。针对地荒传闻最多的北京市，国土资源部有关负责人明确表示，北京现在批出的可供建设住宅，并且已经在开发商手里的协议出让或通过规划的开发用地已有9000万平方米，可以建设3亿到4亿平方米的商品房。如果按照现在每年的竣量计算，北京现在已经批出的土地足够建设10年住宅。
全额征税
炒房团“万夫所指”
随着新旧“国八条”的陆续出台，“炒房团”成为被关注的焦点之一，各种有关温州炒房团、山西炒房团的神秘传说不胫而走，并逐渐成为不少人愤慨的对象。2005年5月11日，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，推出了打击炒地、抑制投机和禁止期房转让等措施。七部委的意见被称为“组合拳”，其中条款引起业界的极大关注。打击投机炒房者，称为调控的阶段性重点。
尤其引起业界关注和震动的是，2005年6月1日被一些人称为“大限”。原因是从这天起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。其核心显而易见：打击房地产市场的炒卖行为。为了避免成为打击对象，许多媒体报道了炒房者和时间赛跑的壮观景象：很多城市的二手房市场出现大面积抛盘，不少投资者让价销售；北京的三大房地产经纪机构中的我爱我家二手房一周内日均挂牌量增幅50％；中大恒基和链家两家经纪机构的日均挂牌量的增幅也分别达到20％左右。
调控重拳一招紧接一招，许多购房者都在期待着房价会应声而落。深圳自称房产新政后短短两周内便取得了显著的效果，据深圳商报报道：“上周深圳的新房成交大幅下降，成交均价同比下降17％。有关人士认为，这表明政府出台规范楼市、调控房价过快上涨的措施之后，深圳楼市受到了直接影响。”然而细细盘点，又没有一个楼盘真正降价。对此业内人士给出了解释：“最近高档楼盘成交得少，中低档楼盘成交得多，成交价格不是就‘降’下来了？此降非彼降啊！”有专家指出，开发商紧密抱团对抗调控，集体维持原定售价或涨价，是造成房价依然坚挺的主要原因。
期房风波
开发商抱团反扑
令许多开发商始料不及，2005年8月中旬，央行公布《2004年中国房地产金融报告》，部分内容引起轩然大波：“很多房地产的市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，因此可以考虑取消。”
此举犹如巨石击水。对于央行建议，消费者大多拍手称快。有人表示：现在许多开发商是借壳圈地、借钱盖房、期房赢利，这种经营模式不但使购房人面临巨大的质量风险，而且一旦开发商资金链断裂，购房人的钱很可能血本无回。易宪容表示：“一些人通过银行金融杠杆工具，套取银行的资金为其牟取暴利。如果获得暴利就归个人；如果一旦市场出现风险，就容易转嫁给银行。而最后来承担银行风险的，当然是整个社会广大民众了。”
据央行房地产金融分析小组认为，房地产开发资金中64.3％的资金都是预售带来的，预售支撑了开发商的脊梁。也许正因为如此，与其他已经出台的调控措施相比，开发商对取消预售的建议似乎更难接受。不久，建设部组织房地产开发企业、房地产经纪企业、金融部门和中国社科院召开专题座谈会进行讨论，会上开发商对央行的建议提出了言辞激烈的反对。
2005年8月24日，建设部明确表态：国家近期不会取消商品房预售制度，并表示近期内不会再有大的宏观调控政策出台。至此，紧张了半年的许多房地产开发商，终于重新将笑容挂在脸上，并纷纷向媒体表示楼市将“走出观望”。
2 调控1周年高房价稳如泰山
2005年的中国房地产业宏观调控政策比以往都要更猛烈，
但作为调控的终极目标之一―――房价依旧持续攀升。“去年的房地产调控并未从根本上解决住房结构性矛盾问题”。国家发改委评价了去年房地产调控成果。
3月12日，北京市某广告公司的林先生听说位于四环外的某公寓新近二期开盘，于是前去打探。让他困惑的是，去年开盘的一期公寓均价6000元，但经过一年的调控，二期均价反而涨到了6900元。与林先生的失望相似，过去的一年中，不知道有多少购房者为房价调控所鼓舞，期待着降价的消息，但越等心里越没底，怎么几乎所有的楼盘都在不降反涨呢？
不仅是购房者，买房卖房两头吃亏者也不乏其人。北京的孙璐结婚时有一套64平方米的两居室，他准备把这套房子卖掉，再买套大些的。去年4月，孙先生天天忙着四处看新房，但不久就传出了6月1日要实行税改的消息。经过激烈的思考和周密的计算之后，他想到了个好办法，赶在6月1日前把旧房卖个高价，等下半年房价下降后买进新房。孙先生急忙联系中介，很快将两居室出售，然后回到父母家静待降价。但僵持到年底，他发现房产均价竟比年初涨了不少，尤其自己的旧房，由于地段好，总价也涨了3万左右。“如果旧房现在卖，还可以多得3万块钱；如果当时买新房，也可以便宜点，现在倒好，一头也没赚到！”
对老百姓来说，一边是日渐提高的空置率，一边仍是逐日攀升的高房价。“去年的房地产调控并未从根本上解决住房结构性矛盾问题”。不久前，国家发改委评价了去年房地产调控成果，并指出今年将继续解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问题。
数字：据统计，尽管在调控的背景下，去年北京市住宅均价为6725元/平方米，同比上涨了19.2％；深圳市住宅均价为7040.10元/平方米，同比上涨了17.38％。同时，2005年前11个月，商品房空置面积达1.14亿平方米，比2004年同期增长14.2％，规模超过2005年上半年房屋竣工面积。
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