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开发商指地价抬升房价 地价涨幅远小于楼市涨幅
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发布时间：2006-06-20
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面对北京房价的上涨之势，以开发商为代表的团体纷纷指出，正是日益高涨的土地价格导致了开发成本的大幅上升，从而推动了房价。但有关主管部门和学界的一些人士则对“地价说”嗤之以鼻。
清河一幕成为最佳例证
2005年8月1日下午，北京市土地储备中心二层交易厅内人头攒动，共有55家房产开发企业派出代表前来竞标位于北京市北五环外的清河毛纺厂地块。竞标会上，在经过了几轮激烈拼杀之后，富力首先退出。最后的角逐在顺驰与华润之间展开。当价格飙升至25.6亿元时，顺驰也宣布退出。最终，华润以25.65亿的价格中标清河地块，新的标王产生。
市场人士据成交价估算，该地块平均成本价在每平方米3780元，以25.65亿元拿地价格估算，55万平方米住宅部分的楼盘地价大约要在3800元/平方米左右，比同级地块的住宅平均楼面地价要高出近1500元左右。再加上必要的建筑成本、室外附属设施成本、管理成本和利息利润，清河项目至少要卖到6500元/平方米才不会赔钱，而如果加上房地产必要的高额推广成本，至少要卖到每平方米7000元以上，绝对超出同地段目前价位。
2006年1月23日，北京朝阳区工体北路4号院住宅及配套建设用地，经过一个小时、162轮的激烈公开竞价后，以5.1亿元的高价被李泽楷旗下企业拿走。在此之后北京市的多块土地拍卖会上，均出现了上百轮竞价的壮观场面，住宅用地的拍卖价格均大幅超越底价。这也成了开发商提出“土地价格推升房价”的最佳例证。
国土部门坚决驳斥
面对开发商的“地价论”，国土部门给予了坚决的驳斥，国土部门的有关负责人表示，数据显示，土地价格的涨幅远远小于楼市的涨幅。
国土部有关负责人表示，通过对全国30个主要城市的地价长期监测发现，去年前三个季度，各城市的土地价格涨幅逐步减小，上海、杭州两地第三季度的住宅价格已经出现负增长。土地价格因素并不是引发房价上涨的原因。从调研结果发现，除个别地区房地产存在一定的炒作情况外，全国大多数地区的房地产都处于正常状态，房价上涨主要为实际需求拉动所致。经过近一年的调控，土地供应结构已趋向合理。
在2005年上半年，北京市国土资源局有关负责人表示，结合国内32个主要城市的数据，从全国的平均水平来看，地价因素只占商品房成本的23%。而北京土地占成本比还略低于全国平均水平，该数据为22.98%；上海的土地占成本比相对更低，土地只占总成本的16.15%；广州则更低，为11.4%。土地占房地产商开发项目成本的比重是比较小的。
按照国土部的数据，2004年，全国的土地平均价格为1198元，比2003年上涨了6.1%。其中，住宅用地的土地平均价格还要略低一些，为1128元，只比2003年上涨了5.4%。2004年度，国内部分城市的部分房地产项目价格出现了相当大幅度的上涨，通过相关数据可以很清晰地看到，部分地区房价的涨幅远远大于地价上涨幅度。由此可见，房价上涨是由很多原因导致的，土地成本推动只是很小的一部分，开发商将房价上涨全归于土地问题，是站不住脚的。
个体涨幅遭到忽视
面对国土部门和开发商的争论，有人士表示，其实争论双方都承认土地价格对房价上涨起了推动作用，关键是国土部认为地价只是房价上涨的众多原因之一，而开发商却认为地价是导致房价上涨的直接原因。
有市场人士对记者表示，从第三方的角度看，国土部门和开发商的争论都体现出了“屁股决定脑袋”这句格言，谁处在什么位置决定他有什么观点。对开发商来言，土地是上游产业链，是他们最大的成本，土地价格的上涨，自然要引发开发商的强烈反应，地价涨幅肯定会转嫁到房价中，但至于房价上涨是不是全由地价引起，那只有项目开发商自己心里最清楚。而国土部门对待地价上涨的问题则有不同，国土部的很多土地数据都是全国的平均水平，在很多城市地价参与统计的大背景下，北京、上海地价的涨幅，就被平均值冲掉了。从全国平均情况看，土地价格或者涨幅并不明显，但个别城市、个别关键地段的土地价格涨幅实际上是非常具有影响意义的，国土部的统计对这一点肯定会有所忽略。
建筑成本推波助澜 民工工资出现上涨
春节过后的一个多月时间内，北京市的建工市场出现了一轮悄无声息的涨价洗礼。记者从众多开发商处获悉，在近期，北京市的建筑民工工资普遍出现了10%到20%的上涨。
北京市的建筑市场，主要以江苏籍、河南籍的施工队为主体。在此前两三年中，江苏队的小工工资主要在30元一天左右，大工的工资主要在50元一天左右，最近一个月内已经上涨到了小工工资35元一天，大工的工资62元一天；在此前两三年中，河南队的小工工资主要在25元一天左右，大工的工资主要在45元一天左右，最近已经上涨到了小工工资30元一天，大工的工资55元一天，整体涨幅在10%到20%之间。
有开发商对记者表示，近期，政府部门加大了对农村经济的政策支持，农民的税收负担得到了减轻，从而导致一部分民工不愿意外出打工；另外，现在很多年轻农民入城后，不愿意进入建工市场，而选择进入了一些体力压力相对较轻的行业，这也分流了一部分人力。
记者从多位开发商处了解到，从北京市场的整体情况看，还没有出现民工短缺情况，提高工资待遇后，人员还是充足的，但招工难度比去年已经有了明显的提高。建筑人力成本在房地产行业中只占非常小的部分，所以相信房价不会因为该因素出现太大波动。
钢铁水泥高位徘徊
房地产行业与上下游产业的关联度一直比较密切，水泥、钢铁是房地产行业的成本大项之一。2005年，尽管钢铁、水泥价格出现了一定程度的回落，但相比以往，价位还是偏高。2006年初，国内最大的钢铁企业宝钢股份开始上调产品的出厂价格，这就更从建材领域封杀了房价的下跌空间。
2006年2月初，根据宝钢公告，热轧与冷轧等主要钢品每吨上涨300-600元，与一季度出厂基准价格相比，同比上涨10%左右。一些低端产品由于在前两次季度调价中波动较大，此次上涨的幅度更大，最高上涨达每吨1250元。
此前鞍钢、马钢、武钢也都已经提高了产品的价格。相比而言，建材类用钢的涨幅虽然没有板材类这样大，但也已经止住跌势。
北京市场的建筑用钢材主要来自于首钢、承德、唐山钢铁等几大厂商，记者从北京建筑钢材市场上了解到，春节后，各类螺纹钢的价格已经连续几周出现小幅上扬，唐山钢铁的工作人员对记者表示，从现在看2006年的市场情况还是比较乐观的，北京市场的钢材销售情况良好，价格比较稳定。
冀东水泥的有关工作人员表示，据分析，经过2005年的调整，水泥行业已接近调整尾声，2006年中期后，随着供求关系的改善及生产成本的小幅下降，行业有望逐渐走出低谷，预计2006年水泥价格小幅回升5%，生产成本小幅下降3%~5%，利润总额提高30%左右。从2005年底，京津地区的水泥价格已经开始小幅走高。
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