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北京通州定位新城区规划 商业地产热度看涨
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发布时间：2006-06-20
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新闻背景：北京市“十一五”规划中，顺义、通州、亦庄成为承接北京中心城区产业和人口转移的重点建设新城。通州新城力挺东部发展带重中之重，引导发展商务、会展、行政及城区人口功能的现代化新城区和综合服务中心。向东南拓展参与环渤海经济核心圈合作与发展。通州轻轨、火车、交通等交通系统立体的完善，空间架构组团式发展，将使通州房地产发展环境愈益成熟，商业在北京整个房地产市场中的优势也愈加明显。
通州新城带火商业
通州投资５００亿元用于各项设施建设，工程投资５亿元建成占地４００亩的中国最大图书出版、交易配送基地；经济的投资无疑是商业最大和最有效驱动力，借助大环境发展优势，蛰伏已久的开发商迎春出击。
北苑－果园商业中心一带是轻轨沿线商业物业最为活跃的板块。目前，通州区政府与一些开发商投资建设同步启动并完成临街商铺、步行商业街、独立商业楼等多种不同商业模式建筑。既能提供休闲轻松消费，又能满足常住人群的日常生活所需。这一点明显区别商业项目，能充分消化和利用北京副中心区的强大消费客流。通州新城地区是京东发展板块最快、市场态势最为活跃区域，商业发展环境逐步成熟。
通州商业避免跟风
不过，据相关资料显示，通州５０００平方米以上商业规模空置率已经达到２８万平米。无序开发、管理经验不足、开发前期尚未做业态规划，不能形成良好发展势头，是通州商业地产运作的通病。
面对通州新城得天独厚的优势，业内人士也提出自己的看法。首先投资商铺必须保持清醒头脑。承接北京中心区现代综合服务功能，并不等于一切杂乱无序、膨胀开发，成为社会垃圾品，要讲究产品的档次和品位。其次开发商也必须做好前期的市场定位和调查，避免盲目跟风“一边倒”造成高度空置现象。蓝调·六道相关负责人表示，通州新城缺少的绝不是商业建筑数量。如何既能做到整齐划一有序开发，又能保证各种业态相互协调合理发展才是关键问题。
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专业人士认为，投资商铺应主要考虑位置、规模、价格、回报和使用率五要素。
位置
与住宅不同的是，投资商铺的目的是为了赚钱，因此有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里。因此，作为商铺的投资者绝不能贪一时的价格便宜而买下一个“包袱”。
规模
具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件，而商场的规模是汇聚人气必不可少的条件。首先，因其规模大才能“吃、喝、玩、乐、购”全有；其次，才能引来大商家进驻，带旺其他铺面。尤其是现代商场已逐步向“大而全”方向发展。如果商场不具备一定规模，各种新型的经营方式无法展开，同时也限制了客流量。
价格
多数商场位于繁华闹市区，这里寸土寸金，因此，商铺价格自然不菲。但是商铺价格绝不可以“货比三家”，贵自有其贵的理由。试想在非商业区买一个铺位，价格可能只有繁华闹市区的一半，但因为保证不了客流量，顾客稀少，很可能买了商铺后干赔不赚，最后转手都无人敢要。
回报
投资商铺者主要分为自用和真正意义上的投资者。对前者来说，以银行按揭形式购买一个铺位，每月月供与租金相差不多，与租铺位不同的只是多付一个首期款，而日后商铺归为己有；对后者来说，投资风险前三年由发展商承担，收益与银行储蓄利率相比相差无多，但一两年后租金大涨却是储蓄无法比拟的。
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