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70年后谁来接管我的房产？
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发布时间：2006-06-20
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这不是一个杞人忧天的问题。
按照现行法律，我国实行农村土地集体所有与城镇土地国家所有两种土地所有制形式，土地可以依法出让、转让，公民依法享有国有土地使用权。
但1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年”。
第四十条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”。
因此，现在花了几十万、上百万元买了商品房的亿万业主，在70年后其房产虽然拥有房屋所有权和土地使用权，但其居住用地的土地使用权及其房屋所有权都将由国家无偿收回。
无论是在报纸上还是大街上，商品房广告都底气十足地宣称自己卖的是“70年产权”，老百姓似乎没有发现这有什么对的地方，并发出质疑：为什么奋斗一生、花费一代甚至几代人的积蓄买的一种最昂贵的商品只能使用70年？难道商品房与其他一旦购买即永久拥有的商品在属性上有什么不同？70年后我们的子孙难道还要再买一次似乎花多少钱都“搞不定”的住宅商品？
其实，法律界早有不少有识之士指出，房屋土地使用权70年这一规定，与宪法“公民的合法的私有财产不受侵犯”以及《民法通则》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等国家基本法律的精神相违背，特别是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》这一行政法规违反了宪法第62条、立法法第8条等基本法律的规定——全国人大以外的任何主体都无权制定涉及公民基本财产权利及基本民事权利调整的法律。
最近，物权法（草案）正在全国广泛征求意见。据介绍，此次物权法（草案）规定，土地使用权期限届满后，房屋所有权人有权申请延长土地使用权期限。这意味着，房屋所有权人对房屋所占土地的使用权可以超过70年。
制定这部重要的法律虽然旨在“定分止争、物尽其用”，平等保护公私财产，但在私有不动产保护方面却留有太多的不确定性：
“有权申请延长土地使用权期限”还是在为土地使用权设定期限，仍然没有解决不动产的完整所有权（土地所有权和房屋所有权）问题；“有权申请”还有能否批准、需要什么前提条件的问题；如果根据将来的地价房地产权利人必须再交一次土地使用权出让金，那么仍然构成了对公民私有房地产权利的损害；而“延长土地使用权期限”延长多长时间、期限怎样设定、是否子孙万代都需要“申请”一次以及与“物业税”如何协调等都是问题。
不动产的完整所有权应该包括两个最基本的权属要素，即土地所有权和房屋所有权（亦称地上建筑所有权），而在我国，由于土地所有权不得买卖，房屋买卖交易中，买受人只能获得不完整的不动产所有权，这个所有权也由两个基本要素组成，即一定期限的土地使用权和房屋所有权。
针对这一问题，物权法（草案）规定，建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当回收建设用地使用权证书。建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期。
参与这部法律草案起草、修改工作的法律专家表示，这只是一个原则性的规定。至于具体如何操作，有待今后进一步明确。
但就是目前这种规定仍然是将完整的不动产权利分离开来，使它成为具有不确定性的暂时物权，与房权同地权的法律规定和自然规则相抵触，没有超越用房屋所有权和土地使用权来构建公民房地产权利的窠臼；而且与宪法对于公民私有财产以及民法对于公平交易原则的保障立意背道而驰。
所以物权法（草案）规定，房屋所有权人有权申请延长土地使用权期限即可以超过70年，虽是一个历史的进步，但并没有从根本上解决公民的房地产权利问题，使住房真正成为受法律保护的私人财产。
由此看来，“70年后谁来接管我的房产”仍然是一个响彻长空的忧虑叩问。失去毕生为之奋斗的房产，这种危险好象离得很远，但是看到法律对公民房地产权利的保护力度之弱和现实生活中公民房地产权利被剥夺事件之频发、激烈，又会感到这种危险好象离得又很近。如现在不少地方政府拒绝给房地产权利人发国有土地使用权证，用“公共利益”内涵的无限扩大和任意解释随时征收、征用公民的土地使用权和房屋所有权。
70年后我们的子孙如果还需要花一大笔钱重新买一次他的祖上已经买下的房地产，否则只有流落街头，房产被“充公”或者被其他有钱人“接管”，这将是何等的悲哀和荒诞？！买房为什么不能象买其他商品一样只要花了钱就能拥有永久的使用权？既然物权是指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权，那么作为一种重要的财产权，土地使用权为什么是非永久性的、不具备所有权属性？
在一次会议上，国土资源部相关部门的一位司长安慰笔者，他说应该相信在近70年的时间里我们会有智慧解决土地使用权这一难题。但事实上，现在物权法（草案）有关土地使用权的规定仍然没有对涉嫌违反宪法关于保护公民合法私有财产不受侵犯的规定进行实质性的改革。
其实，这一改革不仅需要大智慧，更需要勇气。有专家就提出以宪法为指导进行制度创新，将现行土地出让制改为年租制。具体地说，就是国家开征土地占用税，将现行一次性缴纳70年、50年、40年出让金的办法，改为由使用人按年缴纳土地占用税，多占地多交税，少占地少交税，取消房屋所有权随土地出让年限而定的规定，使置业人对购买的住房依法享有永久使用权。
也有一些专家提出了逐步实现部分土地私有化、多级所有等办法，这些都不妨用“三个有利于”的标准进行探讨、研究。总之，只有从建立现代公民产权制度的角度出发，构建永久性的不动产权利，相信只要给予人民真实完整、价值含量巨大的房地产权利，必将调动起亿万民众创造财富、爱护财富、积累财富的热情，必将极大地促进社会主义市场经济的发展。
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