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购买二手房三要点
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发布时间：2006-06-20
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近年，随着国家放开二手房上市交易，又因为新商品房的房价太高，一般工薪阶层跟本无力问津。居民们购买"二手房"已日趋增多，而二手房买卖不像购买新房那样一目了然，普通消费者更不可能对买房知识很了解，导致了很多消费者在购买二手房入住以后产生了很多纠纷，为了指导消费者，记者咨询了京城最大的二手房连锁服务商??北京顺驰后总结了以下几点，希望能够给有购买二手房需要的消费者以专业的指导，让消费者可以买到称心的“二手房”。
三要点之选房篇
第一．了解清楚产权情况
现在北京的“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。这些都比较烦琐，消费者可以找一家中介公司咨询一下，基本就可以明白了。
特别注意的是，产权有纠纷的，共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。记者从北京顺驰了解到该公司的二手房房源全部是产权清晰的。以避免使消费者购买以后出现纠纷。
第二．要弄清房屋的面积、结构、装修状况
要确认房屋的准确面积、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处，产权证上一般标明的是建筑面积；最保险的办法是测量一下房屋内的从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。
要观察房屋的内部结构；户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，察看管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹。墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题，此外，要了解装修的状况，原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉。应了解住宅的内部结构图，包括管线的走向，承重墙的位置等，以便重新装修。
第三．了解交通、周边环境、物业、小区配套
从交通方面来说二手房一般位于市区地带交通比较方便，但是北京顺驰的专业人士提醒消费者还是要考虑到自己的上班路线，毕竟上班高峰期市区道路一般都比较拥堵。
二手房的周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入了解。
三要点之签约付费篇
在看好房子以后就要准备付款签合同了，购买二手房过程中，签定购房合同是很重要的环节。实际交易中应缴纳多少税金，大多数购房者是一无所知。这与很多消费者买房都是第一次有关，没有经验是必然的。所以在签定合同时出现了很多不必要的麻烦。记者咨询了北京顺驰的权证人员总结了以下几点希望能够给消费者以专业的指导。
签定二手房买卖合同必须带齐各种证件，主要有：买卖双方的身份证，户口本，人名章；双方买卖合同（注：要求是未签字的买卖合同），原购房合同；结婚证；房屋产权登记书。
北京的二手房交易主要分为三类：
１. 已购商品房。
２. 已购公有住房（分为成本价购买，标准价购买，优惠价购买三种，以优惠价和以标准价购买的已购公有住房上市交易必须要补交当年成本价１５６０元*建筑面积*６％折算成成本价才可以上市）。
３. 已购经济适用房。
如此多的产权类别，一般消费者如何才能分清楚？北京顺驰的专业人员介绍了一个小窍门：就是看产权证首页的长条章，需要特别指出的是有康居房标志的等同于经济适用房。
在购买二手房（商品房）中，买方需要交纳以下税费：
类型
契税
土地出让金
综合低价款
印花税
权属登记费
商品房
双方协议成交加*１.５％
买卖双方各协议成交价*０.０５％
５元
已购公房成本价，（标准价和优惠价必须折合成成本价上市）
双方协议成交加*１.５％
１５６０*建筑面积*１％
买卖双方各协议成交价*０.０５％
５元
经济适用房
双方协议成交加*１.５％
当年成交价*建筑面积*１０％
买卖双方各协议成交价*０.０５％
５元
因为二手房上游游客户之间信息不对称，很多购房者都选择一家放心中介获得信息，规定的中介服务费为成交额的２.５％。记者咨询了北京顺驰得知该公司除了规定的中介费，仅仅收１０００元的过户费。消费者可以以此为参考选择中介公司。
签约付款以后就是过户了。一般情况下只要二手房的权属清楚，而且各种费用付清过户都没有问题。从过户的时间来说各个区各不相同。
三要点之贷款篇
房地产商品价值都比较高，二手房也不例外，一般工薪阶层不太可能一下子付清几十万的房屋全款，很多人选择了贷款，而贷款恰恰是二手房买卖中最容易被忽视的地方。没有专业人士的指导消费者不仅浪费时间还要多花钱。记者就二手房贷款咨询了北京顺驰希望给消费者以指导。
贷款的期限、贷款额：贷款的期限最长为30年,贷款年限+房龄〈 35；年龄+贷款年限〈 65岁。贷款最多可以贷８０％（以银行评估值为准）
借款人应提供的材料：身份证、户口本 (军官须提供：军官证和所在部队开具的同意在京购房证明；港澳人士须提供：护照和外批单) 、收入证明（需盖所在单位公章或人事章），要求月供占月收入的40%-60%间（不得有任何涂改，签字笔填写）、婚姻证明（为结婚证-照片页和内容页、离婚证或民事调解书，或所在派出所、街道办事处开具的婚姻或单身证明，注：单身证明单位有权开据。）、配偶的身份证和户口本、外地人需提供暂住证（照片页和内容页）、首付款证明（收据联）、借款人及其共有人同意以其所购房产及其权益作为抵押物的承诺（需夫妻双方签字确认）、买卖双方签订的《房屋买卖合同》
房屋卖主应提供材料：本人身份证、户口本、配偶的身份证和户口本、婚姻证明（为结婚证-照片页和内容页、离婚证或民事调解书，或所在派出所、街道办事处开具的婚姻或单身证明，注：单身证明单位有权开据。）、配偶同意出售证明（需夫妻双方签字确认）、如房屋已出租，需提供租户放弃优先购买权证明文件（需夫妻双方签字确认）、交易房房产证、外地人需暂住证（照片页和内容页）
银行利率及还款方式：银行利率执行同期人民银行规定房屋贷款利率，1?5年4.77%，6?25年5.04%（年利率）、还款方式为等额本息和等额本金，自行选择。
从贷款来说，除了要注意到以上几点比较固定的收费项目，银行的评估费、保险费、和通过中介公司贷款的服务费，选择不同银行，不同公司会有很大不同。有些大型中介公司和银行强强连手推出了一些服务消费者的贷款项目。下图是记者从北京顺驰了解到的该公司与农行连手推出的置业通宝免费贷款业务与一般中介公司贷款收费的对比，希望给消费者选择中介公司和贷款银行以借鉴。
置业通宝
普通房贷
律师鉴证费：
０
840元（左右）
贷款服务费：
０
1000－2500元（左右）
居间担保费：
０
2000－2500元（左右）
产权证代办费：
1000元
1000－2500元（左右）
保险费：
28万（贷款额）×43.95（保险费率）＝1230.6元
28万（贷款额）×55.93（保险费率）=1566.04元
评估费：
（35万－35万×0.1）×0.003＝945元
（35万－35万×0.1）×0.003＝945元
共计
3175.6元
7015.6元至9765.6元（左右）
以一套35万元的二手房做8成20年的贷款为例
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