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三套房子就是三座大山
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发布时间：2006-06-20
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买第一套房子，让收入不错的赵雷夫妇过了一段拮据的日子，但是，他们的理财规划中，却希望在十年内买一辆车，拥有三套较大的住房。
33岁的赵雷现为一著名跨国大公司的资深软件工程师，每月薪水有1.2万元，年底还有3万元奖金。妻子林灵在一家公司担任文艺类项目经理，月收入也有4000元。虽然收入不错，但两人都不太会打理财务，常常超前消费，影响了生活质量。三年前，两人为结婚在杭州下城区买了套公寓，两房两厅，面积103平方米，总价65万元。他们首付拿出了55万元，公积金贷款10万元。以至再无力置办家居用品，房子在近一年时间内空空荡荡，生活质量自然也大打折扣。直到两年前，他们才将家具添置齐整，并逐渐有了一定的积蓄。
理财目标：三处房产一辆车
今年初，由于妻子怀孕，身为准爸爸准妈妈，两人要改变一下马马虎虎的生活态度，将对待生活事业的“智慧”花一些在理财上，三口之家该有一些家庭计划了。
现在，两人一年总收入有22.3万元。每月基本生活开销和零花钱加起来要花去3500元,父母赡养费2000元,孕期医疗费1000元，房屋还贷700元,这些加起来每月有7200元的花销。
他们觉得按照目前的收支状况，五年之内买一辆20万元左右的车应该不成问题，那样的话，自驾车出游就用不着到处借车了。同时，林灵希望五年以后再买一套投资房做“二房东”。
十年后，宝宝大了，该有自己的活动空间，二人合计到时候需要买处比较大的房产自用。
但光靠薪水收入显然不能实现他们的愿望，所以夫妻俩希望找一些稳妥的投资项目，增加一些收入。
理财计划风险过大
赵雷家庭属于中高档收入家庭。该家庭的主要收入来自夫妻双方的工资收入。其中，先生的职业和收入的风险按照目前的行业发展趋势而言相对较低，但妻子收入的增长性和稳定性似乎都有一定的问题。理财师保守预计该家庭的年终收入不会有很大幅度的增长，如果没有特殊情况发生，赵雷一家在未来若干年内的收入年增长率将不超过每年1%。
理财师指出，赵雷夫妇的收支情况比较好，每月的收支构成是合理的。其中，生孩子前的医疗费自然转化为生孩子后的抚养费。但是，由于赵雷夫妇的理财目标比较高，又加上即将迎接家庭新成员，所以应该适当注意避免消费的盲目性。
考虑赵雷夫妇年底的奖金和其他收入，理财师计算出赵雷夫妇整个家庭的现金流量将超过12万元，对一般家庭而言相当不错。即使有新的支出项目，在工资收入没有大的变动的情况下，赵雷夫妇自己提出的理财目标是有一定基础的。
但是，贷款购置三处房产，理财师觉得风险容易失控。一般而言，房地产投资不应超过家庭年收入的6至8倍。房地产投资的流动性很差，过分举债投资低流动性资产，当价格下跌时，损失难以遏制。相反，较低盈利的投资，如能长期持续，仍可以积累较多财富。
投资债券和指数基金
鉴于赵雷夫妇少有时间和精力打理财产，理财师建议提高赵雷夫妇资产流动性和提高中长线综合收益。
赵雷夫妇将每年的现金净流入在年底抽点时间做一个统筹安排，将一年现金流入的部分中，5万元投资于债券等低风险产品；5万元投资于指数基金；其他存入银行。
购买指数基金，理财师的理由是，指数基金正是代表了整个证券市场乃至整个国民经济发展的趋势。按目前中国经济的发展势头，指数基金的预期收益将不断提高。理财师初步预计这样的投资组合产生的收益可以达到3.5%左右，其中：债券部分3.5%；指数基金6%；银行利率收益1.5%左右。三年买车
理财师建议赵雷夫妇应该在未来的第三年买车。
理由比较简单：首先，他们比较喜欢旅游，相对投资房产来说，车能给家庭带来更多欢乐；其次，他们即将有小孩，带一个婴儿外出旅游总有不便，若孩子两三岁时，一家出游，有车自然比较合适。
适当考虑赵雷夫妇每年的投资收益，理财师保守估计，三年总现金流量将在30万元左右，这也表示没有意外情况，赵雷夫妇将增加近30万元的个人流动资产，买车自然没有任何问题，且无须借贷。合并两个购房计划
依据赵雷夫妇目前的收入，完全可以在今年年底还清原来的住房贷款，可以省却不必要的利息支出。而5年后买房，剔除赵雷夫妇买车的支出，应该也有40万以上个人流动资产，如果取出30万左右购买投资房,支付首付是可以的。但是，赵雷夫妇同时提出想在10年后买更大的房子自住，理财师建议他们要慎重考虑。
拿赵雷家庭第七年的财务状况来看，如果他们坚持第五年买投资房，他们就要负担30万元银行贷款，每月还贷约2500元，如果行情不好，房子租不到好价钱，每月不能以租养房，则年度盈余可能下降到11万元，影响了第十年买房首付款的积累。况且，这时候他们的房产价值已接近年收入6倍，占总资产比例约为72%，如果第十年再购置一套房产，比例过高了，风险就太大了，还贷负担将非常沉重。
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