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北京商品房现房买卖合同下月全面实施
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发布时间：2006-06-20
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下月起，本市将正式推行使用《北京市商品房现房买卖合同》示范文本，让现房交易有据可依。同时实行网上签约和网上公示。昨天下午，市建委召开了“北京市现房合同网上签约政策通报会”。
据介绍，
该示范文本适用于本市行政区域内已完成房屋所有权初始登记，取得国有土地使用证和房屋所有权证，尚未进行销售的商品房(含经济适用住房)。合同首次增加了对地下车位等附属建筑物的约定。与此同时，《北京市商品房预售合同》中关于分户验收、附属建筑物等问题也将在下月作出相应调整。
现房合同·解读
退房五种情况下可以退现房
【现状】业主要求退房的原因有很多，包括房屋质量问题、空气质量问题、车位问题甚至物业管理问题等。
【合同规定】合同明确约定五种情况下买受人可以退房。第一种情况，商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理。第二种情况，商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，买受人有权退房。第三种情况，商品房已抵押但没书面告知买受人，买受人可要求退房。第四种情况，逾期交房，买受人可要求退房。第五种情况，买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书，如因出卖人的责任，买受人有权退房。
买受人退房时，出卖人应当自退房通知送达之日起约定时间内退还全部已付款，并按照合同中约定的利率付给利息，给买受人造成损失的，由出卖人承担赔偿责任。
收房没缴纳税费也可以收房
【现状】买房人与开发企业就入住前必须先交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费方面，存在较大争执。
【合同规定】双方在签约时，可就有关税费的缴纳是否委托进行约定。购房人不同意委托开发企业代交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费的，可按有关规定自行依法缴纳。出卖人不得将买受人是否缴纳税费作为交接该商品房的条件。
交付配套设施不到位可索赔
【现状】业主入住后，有时会遇上水、电或燃气供应不上的情况。
【合同规定】合同中制定了市政基础设施和其他设施达到使用条件的内容。开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件；公共绿地、道路、停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等其他设施也应按约定的日期达到使用条件。若到约定日期没有达到使用条件，买房人可按合同约定内容进行索赔。
验收提前七天通知业主验收
【现状】验收房屋时，开发商只是让业主看看房屋状况，不让业主看相关的证明文件或者文件不全，就办理交接手续。
【合同规定】当房屋达到约定的交付条件后，开发商应在交付日的前7日，书面通知购房人办理验收交接手续的时间、地点以及应当携带的相关证件。
双方进行验收交接时，出卖人应当出示交付条件约定的证明文件，并满足交付条件约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照逾期交房约定处理。
现房合同·提醒
空气质量约定时间越长越好
北京市律师协会物业管理专业委员会秦兵律师提醒消费者，在签订现房合同时，交房日期最好定在当天，即上午办手续，下午交房。住宅质量保修能延长到5年就更好。
秦兵律师还指出，第十三条中在约定“商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起＿＿＿＿＿＿＿日内(该时限应当不低于60日)，买受人有权退房。”时，这个空格中的日期约定的越长对买房人越有利。因为有时仅空气质量检测就得花上两个月的时间。一般来说，有720天基本就能感觉到该商品房的室内空气质量是否超标了。
网上签约后户主不能随意改
从合同实施日——2006年1月1日起，现房交易将实行网上签约和网上公示。市民可通过北京市建设网和房地产交易管理网查询现房项目、楼盘和房屋销售状态及成交均价等信息；购房人可凭打印合同时设置的密码和合同号，登录北京市房地产交易管理网查询所购房屋的网上签约情况；2006年1月1日后签订商品房现房买卖合同的，双方当事人应在90天内持网上打印的《商品房现房买卖合同》和《北京市房屋转移登记申请表》及其他相关材料申请办理转移登记。
为防止房屋炒作，网上签约时，认购和签约的购房人名称不得随意变更；转移登记前房屋不得转让他人；同时，管理网公示销售单位的退房信息。
现房合同·追访
开发商的责任更为明确
中原地产华北区总经理李文杰告诉记者，目前的现房销售没有现房销售许可证，也没有示范合同。买卖双方要是达成意向，只能自行约定合同内容。明年开始实行现房网上签约并提供现房买卖示范合同后，就等于一手房买卖全部实现了网上交易，是对房屋买卖合同规范化管理的一个很好的补充。
万年花城副总经理黄玺庆表示，相对于期房来说，现房“看得见摸得着”，风险已经大大降低。现房合同示范文本的出台，则进一步降低了购房风险。明天地产业务总监陈云峰认为，现房合同实施后，不但可以保护购房人的权益，对开发商来说也明确了责任和权利。
地下车位权属尚未解决
今年上半年，由市建委、市工商局联合起草的《现房买卖合同》和《地下停车位预售合同示范文本》曾在网上征求意见。如今现房买卖合同出台了，地下车位合同还没有音讯，而新出台的《北京市商品房现房买卖合同》中对地下车位的约定也仅限于事先申明是否随同该商品房一并转让，并未解决其权属问题。
中国人民大学法学院房地产法专家周珂认为，地下室产权问题现在处于法律真空地带。“我国目前还没有完整的物权法，只是民法通则中有一些原则性的规定，以前建设部也在一些部门规章中涉及相当于建筑物区分所有权的问题，但是对地下车位没有作出专门的规定。”
周珂说，现在我国城市地下室的建造依据主要是《人民防空法》，但它不涉及产权问题。他认为，如果地下车位已经包括在购房人的房款中，而其他人对地下车位的产权没有任何投入，从物权法的角度，应当可以认定由购房者拥有。
周珂认为，把地下设施和建筑物的主体部分分开是不妥当的，因为不当地使用楼面、楼顶、地下设施，都会对整个楼造成影响，从而影响到业主的利益。
现房合同与期房合同的区别
根据现房交易的特点，该示范文本与《北京市商品房预售合同》相比，有以下特点：
增加了房屋租赁情况的说明
提示购房人注意该房屋是否出租，已出租的商品房承租人有优先购买权，承租人是否已放弃优先购买权。
卖方提供《质量分户验收表》
在交付条件中增加“该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。”
地下车位随不随房卖写进合同
商品房的地下停车位等附属建筑物、构筑物双方可以约定，既可以约定随同商品房一起转让，也可以约定不随同该商品房一并转让。
物业服务费缴纳时间要约定
提示未成立业主委员会的，强调前期物业服务内容如何约定。此外，该条对物业服务费的缴纳时间进行了提示性约定。
不可抗力事件需要提供证明
不可抗力一条中，增加了“自不可抗力事件结束之日起日内向另一方当事人提供证明”的约定。
确定了补充协议与主合同关系
即“双方可以对本合同中未约定的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理内容的，仍以本合同为准。”
约定了共用部位的分摊情况
在附件中对被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊公用建筑面积的商品房名称、分摊系数都进行了约定。
删除关于面积差异处理等内容
《北京市商品房预售合同》中的针对预售房屋的设计变更、规划变更、面积差异处理、权属初始登记等条款都作了删除。
相关新闻
专项维修金管理明年网上办公
下月起，本市房地产开发企业、物业管理企业、业主委员会须进入北京市专项维修资金管理系统提供的服务平台，进行商品住宅维修资金的归集，业主委员会开户后维修资金的划转、分摊、支取、查询等业务操作。这是市建委昨天下发的《关于专项维修资金管理实行网上办公的通知》规定的。
该通知要求房地产开发企业、物业管理企业(含小区管理处)、业主委员会须进入北京市专项维修资金管理系统，填写《注册登记表》，并持《注册登记表》和《企业法人营业执照》等到市小区办进行用户注册审核。凡是在小区办直接归集维修资金方式(以下简称旧系统)归集完维修资金的住宅项目，房地产开发企业也必须到市小区办进行用户注册审核及项目信息登记，并配合市小区办在一个月内将旧系统数据移植到新系统。对没有及时进行新系统用户注册、项目登记及楼盘造册，影响业主缴纳和使用维修资金的房地产开发企业和物业管理企业，市建委将按有关规定严肃处理。
5种现房信息网上公布
◆商品房现房项目相关信息，包括房屋所有权证号、房屋所有权人名称、房屋坐落和发证日期；土地所有权证号、土地用途及年限。
◆楼盘表信息，包括楼栋的层数、总建筑面积。
◆每套房屋的房号，建筑面积(2006年1月1日后申请办理房屋所有权初始登记的房屋)。
◆用不同颜色对楼盘房屋已认购、已签约和未签约状态进行标示。
◆退房情况。
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