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行业陷入低谷期 房地产界大佬圈地忙
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发布时间：2006-06-20
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在宏观调控背景下，许多地区的房地产市场陷入低谷期，然而一些大型地产上市公司却加紧在重点区域“跑马圈地”。
从大型房地产上市公司披露的信息看，
当前新增土地储备主要集中于珠三角、长三角和环渤海经济圈这三大区域，其中以北京为中心的环渤海经济圈最受追捧。
北京近期拿出一批土地供应市场，吸引了大型房地产企业参与竞拍，北京城建就以4.5亿元拿下北京丰台区一块8.67万平米的住宅建设用地，金地集团亦拿下了北京通州区马驹桥镇一块10万平方米的土地使用权。万科5月份通过摘牌获得北京小屯项目用地，一举打破了过去4年在京土地储备零增长的窘境，年底万科还有可能拿下顺义区一块住宅及商业用地。另有消息指万科还在洽谈收购北京本土房地产开发公司，原万科上海老总丁长峰受命出掌北京万科，都被认为是万科决心做大北京市场的表现。
虽然这两年长三角地区出现市场局部过热问题，但对于开发商来说，长三角地区的战略地位不容忽视。在市场调控之下，今年9月份招商地产首度在珠三角以外区域增加土地储备，就在南京以34074万元购得仙林新城区一块24万平方米土地使用权。今年初收购南都之举，万科的最大收获就是在长三角地区获得200多万平方米的战略性土地储备，更令其土地储备首度超过1000万平方米。华侨城刚刚在上海佘山敲定上海华侨城旅游综合项目，其“旅游＋地产”模式亦将在长三角地区落户。金地集团近年来在土地储备方面行动力度之大，其土地储备增长之迅速，更是令机构投资者频频喝彩。值得注意的是，金地集团近年的“圈地”也主要围绕着长三角和京津地区，除了刚刚拿下的北京通州地块之外，年初还竞得天津津南区双港镇一块566亩土地使用权，10月份又在长三角的宁波竞得6.78万平方米的鄞州新城区宁波公交四公司地块。
业内公认，大型开发商频频“圈地”，是想借宏观调控之机做大做强，进一步确立行业领先地位。其实，导致大型开发商“圈地”运动势头正猛的原因还是相当复杂的。比如，房地产市场宏观调控，客观上导致有实力的海外房地产企业强势进入国内市场，对国内开发商的土地储备行动构成另一重压力。另一方面，大城市的土地资源本身就比较有限，在人民币升值预期强烈的背景下，地产上市公司有动力在这些城市增加土地储备，并且这对于机构投资者亦有相当大的吸引力。
对于房地产开发企业而言，土地问题其实也就是资金问题，大量增加土地储备，公司财务压力比较大，融资问题更为突出。对于大多数地产上市公司来说，近两年来国家对经营性土地使用权采取“招拍挂”规范方式进行转让，并收紧土地审批权限，控制银行资金在土地购买环节的运用，从而大幅提高行业的资金门槛。面对增加土地储备的压力，大型房地产企业的解决之道，一是不断拓展新的融资渠道，二是加快项目周转，三是对城市布局更为谨慎，比如下半年大型开发商对二线城市的布点就明显放缓。
对于大型房地产企业利用资金优势逐步加大土地储备力度，业内人士认为，土地市场混乱局面有望得到彻底扭转，开发商优胜劣汰将是大势所趋。相对而言，中小开发商在土地储备上面临很大的压力，其机会也许就在大型开发商所顾不上的二、三线城市以及某些一线城市的个别区域，比如2005年深圳土地市场第一拍深圳龙岗区中心城一个地块，就由深天健以4.85亿元竞得。但对于中小开发商而言，土地储备问题的关键还在于企业资金链能否跟得上，这是一个比较大的考验。
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