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房产成功投资的经验谈：不买新城 不买一手房
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发布时间：2006-06-20
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理念先人一步、出奇制胜，这是季先生房产成功投资的经验谈。
作为土生土长的上海人，季先生的房产投资路从传统高档豪宅区的老公房开始。1999年，季先生花了16万元，在淮海路、襄阳路买了一套32.58平方米的老公房，装修用了3万元，最后以2300元/月的价格出租，3个月后，即以26万元的价格抛出。第一次投资，他的收入就接近10万元。
刚开始，季先生的流动资金不多，只能买一些总价偏低的小户型房子，而且只选择中心城区出租稳定的房源，以避风险。投资房产，最让季先生担心的就是房子出租没有预想中顺利，导致房产积压，资金难以收回，因此挑选地段成为关键点。
投资多年，季先生一直津津乐道的还是2002年在上海传统豪宅区———湖南路、兴国路购买的一套房子，这个老牌市中心的新公寓当年的售价是12000元/平方米，季先生用135万元买进，几个月后以170万元的价格转手卖出。
季先生称，投资前期，对各物业所在区域的发展状况和规划前景，都要一一细致了解。季先生的原则是，不买一手房，也从不选择外环线附近的新城项目。一方面由于新兴区域的房产受政策影响很大，有些地方是今年火热，明年很可能就冷下来了，通常情况下只有老城区，才能经受住时间的检验；另一方面是新区配套不完善，难以稳住市场价格。此外，季先生的投资心得是，期望值不要过高，只要有一定的赢利空间就脱手。
2005年3月国家宏观调控之后，季先生觉得单纯买进卖出已无太大的利润空间。于是改变方向，做起转租的“二房东”。沿着轨道交通线，一年多的时间，如今季先生已租赁了十余套房子。
在选择房子方面，季先生首选中环线以内，轨道交通方便的房源；二选较新房，房东闲置，近一两年不会居住的房源。例如季先生在普陀某处经营的一套房子，靠近地铁三、四号线，以每月3000元左右的价格租下，装修后以白领公寓的标准分间出租，一个月能收到5000元左右的租金。这么一年下来，十套房子的收益将达到30万元左右。
作为“二房东”，客户资源和房源是两大基本条件。靠着多年来购房卖房的经验，季先生跟各房产中介公司建立了良好的信用关系，自己曾投资加盟的房产中介店也从多方渠道给他提供房源信息。当然，客户的定位和筛选、内部的管理等也至关重要。为此，季先生有自己专门的管理团队和家政服务员。
季先生表示，即使楼市一直跌，他还会继续做房产投资，但会改为长线投资。最近他又在杨浦佳木斯路附近买了一间商铺租了出去。虽然目前的状况只是保本经营，但他认为地铁开通之后，这里将成为一铺难求的黄金地段。
季氏投资法则：
1.不要根据自己的喜好买房，而是根据投资前景来买。许多人在投资时总是购买居家型的房产或者过于豪华的房产，这样的房子已经没有多大的上升空间，利润不大。
2.投资白领公寓时，有三点非常重要：楼盘品质好；房子离购物中心、公共交通近；有发展前景，根据租客的消费需求定义房子的装修。
3.有些房产易于出租，但是不会有太大的升值潜力，而另外一些房产恰好相反。因此，决定投资以前，必须确定投资策略，以防被套牢。
4.多了解信息，通过中介公司等了解周边的市场以及成交量实际情况。自己也要多跑动，观察真实状况。5.对于上海的市场，不管做长线投资还是短期抛售，中环线以内或轨道交通附近总是较好的选择范围。
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