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买房形势发生大逆转 鼓励购房者们要大胆提条件
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发布时间：2006-06-20
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“确权”、“维权”，一字之差，却反映了买房形势的“大逆转”。以前房产商一脸牛相。买房子排个三天三夜也不稀奇，一拿到合同就抢着签字，买下后才发现这个问题那个问题，只好走上艰辛“维权”路。现在上海楼市越来越像“买方市场”，大可不必“疯狂抢购”。房地产专业律师、上海联业律师事务所律师王展告诫大家，购房者在买房签约时要大胆地向开发商提出自己的要求，并通过合同等各种形式加以明确，是为“购房确权”。
广告进合同
直接在合同中约定广告视为合同的一部分或者把广告的内容以合同条款形式明确下来。
案例：小陈在房产公司做销售策划工作。做了无数次文案，他得出“经验”：即使广告与实际有那么点不符，也不用承担什么责任，只要在售楼广告上注明“本广告仅供参考，具体以合同为准”，就万事大吉了。
点评：“本广告仅供参考，具体以合同为准”是房产商的惯用伎俩，而且这种标注一般很不起眼，需要仔细查找才能发现。那么，“仅供参考”真的能成为开发商摆脱广告约束的护身符吗？其实并非如此。根据2003年6月最高人民法院的司法解释，当广告内容符合某些条件，广告即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，开发商必须要遵守。当然，买房人毕竟不是法律专业人士，很难把握楼盘广告是否符合司法解释规定的“条件”。因此，最保险的做法是要求开发商将广告内容直接纳入合同。如果开发商不同意，就表明心里有鬼，买房人可得擦亮眼睛。
促销要落实
对于开发商为促销提出的很多承诺不仅要书面确认下来，而且要保证这些促销措施具有可操作性.
案例：2003年3月，虹口区某楼盘公开对外发售。开发商在售楼广告中承诺：“买底层赠送天井”。王先生到售楼处问询后觉得比较划算，因为模型上显示的天井跨度超出底层房屋的外墙间距，比一般的天井要大。但交房时实际交付的天井却“缩水”了。王先生状告开发商欺诈，经法庭审理，双方预售合同中没有约定天井的面积大小，售楼模型照片不能视为证据。法院驳回了王先生的起诉。
点评：其实，不管开发商作出什么样的“赠送承诺”，买房人在决定买不买时，把握好以下4点就足够了：1、赠送的“东西”是不是开发商自己的。若不是，开发商就无权赠送。比如有些阁楼或花园归小区业主共有，开发商根本无权赠送；2、开发商的承诺是否具体。比如面积、设计、位置等等；3、开发商赠送的东西是否能记在买房人产权证上；4、如果开发商的承诺未能做到，买房人能追究开发商什么责任。
我问你要答
对于自己想要了解的信息，比如土地使用年限、小区规划、面积测量报告等，在买房前要求房产商书面回答。
案例：2005年3月，王先生看中了某楼盘一套三室两厅。该楼盘位于黄金地段，销售十分抢手。王先生查到这是烂尾楼改造工程，在下定前就特别询问了楼盘的土地使用年限。售楼小姐说这个没问题，保证70年。后来签合同时，王先生发现合同附件中的《房屋土地状况》说明土地使用期限为1993年至2063年。
点评：土地剩余年限的长短直接影响到房屋的使用和价格。就本案来说，王先生可以撤销预订，拿回定金。但如若拿到产证时才发现，可就更麻烦了。为确保万无一失，在签约前应让房产商出具土地使用年限的确凿材料。
“规划”要明确
不仅要把小区平面布局图附在合同中，而且要求开发商将布局图中的很多内容标注清楚，比如层高、方位、小区出入口、绿化率、市场定位(是否属商铺)等。
案例：某在建楼盘的售楼处。尽管房价明显偏高，但一期和二期之间的“月亮湾水体景观”还是让王小姐动心，毫不犹豫地买下一期中的一套房子。住下没多久，王女士和一期的其他业主便开始寝食难安，原来，二期的半截“月亮”的位置上似乎变成了楼房。王女士等一百多户业主共同把开发商告上法院，要求恢复原状。可既成事实要改起来，实在太难。
点评：“小区规划”其实是开发商手中的一张牌，这张牌主要有三种出法：一是在仅获得一期开发权的情况下，把第二期甚至第三期的规划也“描绘”到售楼书中；二是利用合同仅约定“小区规划变更时，购房人有权退房”，来迫使业主在房价上涨的行情面前放弃追究责任；三是约定特别轻的违约责任。
因此，买房人要针锋相对地利用好这张牌。首先，要委托律师或其他专业机构查明小区规划是否经过规划部门的审批；其次，要求开发商把其描绘的小区规划作为补充条款写入合同；最后，约定较高的规划变更违约金比例，让开发商不敢轻易违约。
“会所”莫轻视
对于配备会所的楼盘，购房者应该在合同中明确会所权属、功能、交付日期、是否对外开放以及是否收费等。
案例：2001年，张女士在某开发商售楼书中看到，小区内将建有15000平方米高档会所，有网球健身房、室内游泳池等各种设施，于是当场拍板买了房。可搬进新房后，左等右等不见会所开工。直到2004年会所才破土动工。经过近一年的施工和装修，会所终于露出“芳容”：面积不足4000平方米；游泳池只是一个25米长的标准池，游一次要花30多元，而附近一家游泳馆只要10元。
不久，开发商为了避免亏损，又把会所转卖了。
点评：“会所”并不是一个法律概念，它是近几年从境外传来，专为小区业主建设的娱乐、健身设施的俗称。会所不是房产开发的必备设施。买房人在签订购房合同时，往往对会所重视不够，这就造成近来围绕会所产生的纠纷特别多。
买房人在签订购房合同中的“会所条款”时，要注意以下几点：首先，搞清楚会所归开发商所有还是归全体业主共有；其次，约定会所的服务功能、收费标准、是否对外经营等；再次，对会所整体及各部分的交付条件和时间要有具体约定；最后，约定开发商违反“会所条款”的违约责任。
细化房型图
合同附件中，房型图一定要规范、细化，房屋各房间具体的尺寸、朝向、层高等都要标注清楚，并明确违约责任。
案例：2003年3月，50位买房人分别与某开发商签订了预售合同，购买小区2号楼的部分商品房。在预售合同中，双方约定房屋建筑层高为2.9米。可房屋交付后不少业主自己测量，发现仅为2.6—2.62米不等。房间变矮了，让他们觉得非常压抑。与开发商协商未果，50多位买房人分别起诉到法院，要求开发商返还部分房款。
点评：从法律上讲，开发商交付的商品房在建筑层高上与合同约定不符，肯定构成违约。但问题的关键在于如何承担违约责任。目前的房屋价值评估体系中，层高“缩水”对房屋价值的影响难以具体化。受理法院只能从合理性的角度出发，酌情确定具体的赔偿数额。该案提醒我们，要想保证开发商有效履行合同义务，必须细化违约责任。既要“违约必究”，更要“究得彻底”！
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