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全装修房的5大关注
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发布时间：2006-06-20
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合同怎么签
如今购买全装修房时候，大部分购房者都是和开发商签订一份购房合同，然后在该合同中对于全装修的材料、品牌等标准进行约定。也有部分购房者会在购买全装修房的时候签订两份合同：一份购房合同与开发商签订；另一份与负责装修的装修公司签订。
业内人士认为，比较规范的做法应该购房者与开发商签订一份购房合同，然后在合同附件中对于全装修的进行明确约定。如果是签订两份合同的，那么一旦出现什么纠纷，就很容易出现责任方不明确的情况。
先看“标准房”
购房者在购买全装修房之前必定会去看一下开发商所展示的楼盘样板房。可是专家建议，其实购买全装修房，首要要看的应该是样板房中“标准房”，也就是正式交房时购房者能够看到的房屋情况。
“标准房”一般是没有家具的，主要配置包括铺好的地板、粉刷好的墙壁以及厨房、卫浴等相关配套。而目前很多展示的样板房里大都包括了窗帘、沙发和家具等软装饰，如果购房者先入为主只看“样板房”，那么，就不太容易看出合同上约定的全装修房到底该是个什么样子。
谁来维修
目前开发商采用的全装修房维修方式主要有两类，其一是与业主明确约定保修期限，一般以2年为标准，如果在规定期限内出现了问题，业主则可以直接与开发商打交道，要求其进行维修；另一种则是开发商将自己开发的全装修楼盘项目交由公司下属的物业公司管理，那么一旦出现了相关问题，业主则可以让物业公司上门免费维修。
四类纠纷
与全装修房有关的纠纷问题开始逐渐成为近期关注的重点，美达律师事务所主任律师陈世福表示,眼下全装修房的纠纷主要集中在以下四个方面。
第一类：模糊标识蒙混过关
因开发商事先没和购房人约定清楚材料的品牌、标准、等级、型号等而引发的纠纷大约占了5成以上。购房合同中的装修标准写着“高级地砖”、“进口洁具”等非常笼统的字眼，即便是写了某品牌的，也没有写清型号，而同一种品牌有各种不同档次的产品，开发商给的是哪种，如果不标明就很容易让购房人产生过高的期望值。
第二类：粗糙工艺欺负外行
这类纠纷大约占了将近4成，由于绝大部分购房人一般一辈子就买这么一回房，对装修基本是外行，而部分开发商又对装修施工标准没有作出约定，所以容易引起相关纠纷。
第三类：“样板”展示诱人耳目
有的消费者入住后，发现自己家的精装修尽管用了与预售合同里约定的是一样的品牌，但就是感觉与样板房不一样，这类情形诱发的纠纷也不在少数。比如在售楼处搭建的样板房卫生间内看到的卫浴洁具都是釉光铮亮的，可到了自己家里就显得有些黯淡无光了。业内人士表示，引发这种情况很有可能是开发商在样板房里选用的是顶级品，而给业主使用的可能是二三级，甚至是次品。
第四类：装修合同张冠李戴
开发商为规避开发风险，转嫁装修责任，一般都让消费者和开发商指定的装修队签订装修合同。尽管有政策规定，开发商是第一责任人，但上了法庭还是以合同说了算，业主根本就打不到开发商半点板子。
明确六项约定
装修款的比例现行全装修房的定价一般是房款加装修款，购房者应了解总价中装修部分的价格，并根据周边房产价格及开发商提供的装修标准来判断购买全装修房是否划算。所以，购房人最好在预售合同附件里事先有个约定，为今后可能出现的索赔定下个标准。
装修项目及标准一般来说，装修项目与标准约定得越详细，对购房者权益的保障力度就越高。目前使用的上海市预售商品房买卖合同中尽管有装饰、装修标准的约定，但内容只有简单的外墙、内墙、卫生间等项目，并且是针对毛坯房的要求；对装饰材料的品牌、颜色、等级、施工工艺等诸多细节内容缺乏明确约定。为此，购房者应该与开发商详细约定装修项目及其标准，对品牌、价格或相应的等级、颜色、规格、工艺等作出详细约定。
装修验收标准
由于多数购房者对开发商提供的装修应达什么标准并不清楚，因此，购房者应该参考上海市技术监督局、上海市建设委员会发布的《上海住宅装饰装修验收标准》或《高级建筑装饰工程质量检验评定标准》，这两个文件详细规定了装修的标准。比如《上海住宅装饰装修验收标准》中对卫生洁具的规定是，卫生洁具安装完毕后，应该进行不少于2小时的渗漏试验。如果购房者觉得将这些标准一项项订入合同过于复杂，则可以考虑在合同中加入类似“所有装饰装修应不低于《上海住宅装饰装修验收标准》”的条款。
装修项目需变更的处理方式
关于这点，购房者可与开发商约定，装修改动需签署工程变更单以明确改动的项目和时间，同时约定工程变更单上须有购房者的签字盖章，这样才具有法律效力。
解决纠纷问题的方式
根据现行的预售商品房买卖合同，对于装修部分的违约处理方法主要有两种：一是赔偿双倍的装饰、设备差价；二是协商处理。如果购房者选择第一种方式的话，则须明确约定各种装饰装修及设备的价格标准，避免发生争议时缺乏索赔依据。
将隐蔽工程的线路图、管路图作为交房必备文件之一
对于地板缝隙、地板平整度超标、踢脚板松动、涂装毛糙、墙地砖断边缺角、空鼓、嵌缝不严等质量问题，一般的购房者能通过肉眼检查出来，而对于事先预埋进墙壁、地板里的线路、管路是两眼一抹黑，根本无从知晓。所以，有必要将线路图、管路图同样作为重要的交房必备文件之一，以免日后出现相关问题而无从着手。
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