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限令时时有 别墅处处多—别墅市场 越限越火
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发布时间：2006-06-20
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“2006年，国家将继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查尚在违规批出的别墅用地。”前不久，国土资源部某高层的一番话，无疑是给本来经历了2005年“销售寒冬”的别墅市场燃起了冬天里的一把火。年底热销已经成为北京别墅市场的一大景观。市场分析人士认为，随着国家耕地的逐渐减少，别墅这样的豪宅限制开发将成为必然，现在的问题是，目前市场上在销的别墅卖完后，未来的别墅市场将往何处去？
■建设部高层：不要再打别墅的主意
据了解，前不久，在人民大会堂举行的“中国房地产CEO高峰论坛”上，国土资源部一位官员表示，2006年，国家将继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查尚在违规批出的别墅用地。建议开发商“不要再打别墅的主意”。目前我国建设用地资源紧张，乱批别墅、高尔夫球场等用地事关国家利益问题，国家今后会更加重视。而且建设部将严查违规批出的别墅用地。
截至今年第三季度末，全国供应商品房建设用地共约3.7万公顷，其中普通商品房用地约占30%，经济适用房用地约占10%，别墅、高档公寓用地约占0.16%。但实际上从国土资源部赴各地实地调查的结果来看，全国已经批出和正在批出的别墅、高档公寓用地要远远高于这个比例。
据了解，国土资源部实地调研发现，目前招拍挂制度在部分地方形同虚设，这种现象的出现反映了现行的土地出让制度存在问题，需要进一步细化和完善。因此，国土资源部等部门已经研究制定了非常详细的招拍挂操作规范细则，目前该细则的征求意见稿已发放到各地方政府征求意见，有望在2006年年中出台。
■别墅市场在限令声中热销
限制别墅的开发在全国引起了广泛的关注。在北京一些别墅项目的开发商纷纷表示，虽然限令让别墅市场陷入迷茫，但热销的事实却让开发商们兴奋不已。
今年北京西山美庐等一些价格高昂的别墅项目出现了排队抢号的热卖情景。被搁置了几年的“城中别墅”———顺景园最近开盘仅一个月，便以500万元至6000万元一套的价格，累计成交了13套。
据调查，目前北京的新增别墅不但六成以上的项目均价都在每平方米万元以上，更有观唐、西山美庐、顺景园等一批产品都突破了每平方米2000美元的高价格门槛。
位于怀柔的红螺湖别墅二期，在12月初迎来了销售高峰，尤其在周末看房的人络绎不绝。该项目总经理王学军告诉记者，430万元一套起价的别墅被众多买家所关注。按照常理，每年9、10月份一过，在销项目就迎来了淡季，尤其像别墅这种旺季销售在每月十几套的项目在淡季往往连四五套都很难销售出去。
尤其在2005年，国家几个大政策的出台，给房地产销售带来了压力，凡是超过8000元以上的项目销售举步维艰，更别说别墅了。但到了年底，限制别墅开发的消息无疑给了目前开发的别墅一针强心剂。不少买家纷纷出手，一个月内红螺湖别墅销售了将近20套。
被称为城市别墅的东山墅，3000多美金一平方米的价格被专业机构评为中国10大豪宅之一。在平时的销售情况是每月能有两套以上出手。面对限令，该项目负责人说，国家限制别墅用地，主要是因为现在全国的耕地减少，政府为了节约土地出此政令，但对于已经过关或者在销的别墅来讲，是不会带来任何不利影响的，反而会刺激买家的购买欲望，因为他们现在所买到的别墅在限令有效之日起肯定要升值的，所以从某种意义上讲，东山墅现在的热销，与其说是因为城市别墅的稀缺，不如说是政府限令给买房人提供了购买的信息。
据了解，国家有关部门早在2003年，就出台了限制别墅用地的文件，为什么在这两年别墅开发仍然如火如荼地进行呢？北京中原顾问副总经理殷则环对记者说，目前开发的别墅项目基本都是在2003年审批用地的释放，在2005年，北京新批别墅的用地只有35万平方米。表明这批在销别墅清盘后，北京的别墅将在一定的时间内面临空白期。这种因素的影响使得2005年的别墅销售要好于2004年，2005年年底别墅热销也就不足为奇了。
■别墅停建真的能够限制房价上涨吗
除了占用耕地外，还有一种声音，称别墅是导致房价上涨的原因之一。停建别墅能够有效地平抑房价。果真如此吗？
有关部门对限制豪宅开发可能有利于抑制房价的乐观估计，也许正是仅仅停留在了数据的表面分析上。因为别墅涨得快，导致加权计算的房地产平均价格表现出过快上涨。而限制别墅开发后，豪宅的权重下降了，计算出的平均房地产价格也就下来了。
殷则环说，如果别墅停建，房地产最直接的效应是骨牌效应，现有的别墅和豪宅会升值，高档公寓随之涨价，以此类推，与别墅相对应的人群会将投资目标转向高档公寓，而高档公寓面对的人群由于买不到和自己匹配的房而转向普通住宅。面对这样的市场“商机”，有多少开发商会选择原封不动的价格销售。
■有钱了终极的居所在哪里
的确，对于一个人均耕地只占世界十几分之一的国家来讲，使有限的土地服务于更多的人是一个符合国情的做法。从种种迹象表明，国家有关部门限制别墅的措施已经是大势所趋。而目前的情况是，未来的别墅市场将往何处去，在市场上存在的滞销别墅怎么办？
据了解，限制别墅用地的政策是一个阶段性的政策，重要目的是保护耕地，但随着时代的发展以及土地政策的不断调整，别墅不会永远消失。
对于目前滞销的别墅，有专家指出的方向是别墅的多样化运作、多样化市场以及服务方式多样化，比如把别墅搞成高级会议的专场，另外搞成婚宴专场，在这方面把别墅用足，在操作层面有很多的机会。
而以一些国内建筑师为代表的声音则是，在中国建造高密度的别墅，这样不仅最小限度地使用土地，而且还能让追求生活品位的人们有所而居。只要项目整体包装做得到位，户型设计本着节约、实用、可观等因素，这样的别墅项目还是大有可为的。
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