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京城写字楼销售市场依旧冰火两重天
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发布时间：2006-06-20
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早在去年下半年，业内人士就预测2005年是北京楼市写字楼供应突增的一年。时至今年年末，西环广场、金地国际中心、LG大厦、凯晨广场等大量写字楼楼盘的开工建设和销售也证实了这一点。同时除传统的金融街、CBD、中关村三大写字楼集中供应区外，亚奥板块、三环、二环沿线也有大量写字楼项目出现，形成了多区域发展之势。据中原地产统计的数据显示，2005年京城写字楼新增供应的总建筑面积达到220万平方米左右。
供应量与空置率“比翼齐飞”
据高力国际的统计数据显示，
一至三季度，北京写字楼总体供应面积为308万平方米，同比增加10.4%。尤其是第二季度北京新增写字楼面积达179万平方米，超过了2004年全年的新增供应量。在经历了前两年的集中开发之后，京城写字楼在今年迎来了供应高峰期。然而，市场需求却受今年一系列的调控影响而有所下降。有数据显示，今年前三个季度，北京写字楼整体空置率为13.51%，比去年同期上升了2.37个百分点。供应量的增加与需求有限之间的矛盾在今年的写字楼市场表现得相当明显，致使今年写字楼开发商的日子变得不那么好过。
中原地产总经理李文杰表示：“今年写字楼市场整体空置率高升的主要原因在于：其一，市场放量激增，而需求又受到了压抑，导致市场消化放缓；其二，写字楼与住宅不同，住宅交房后很快就能入住，而写字楼从交房到最终入驻，至少需要半年时间。”基于以上两点，他认为2006年北京写字楼的空置率将有所下降。
销售市场呈现冰火两重天
据记者了解，很多写字楼当初雄心勃勃入市准备一下被整购的，到后来都不得不改变销售思路切分销售，甚至改租代售。这种现象在中关村市场表现得相当明显。CEO拓展大厦销售经理刘海波认为，“之所以出现这种情况并不是开发商主动选择的。但是大家在立项时并没有想到数年后写字楼市场如此低迷，中关村写字楼销售已经陷入最低谷，这种情况下，与其销售不如出租。”据了解，如今中关村写字楼市场中，已经超过70%的新增写字楼面积被投往租赁市场。“卖房卖成了房东”在中关村写字楼市场已经成为不争的事实。
与整体写字楼市场销售低迷形成鲜明对比的是，大单的销售成交频繁出现，如中物理想集团整购中国电子大厦的东楼、长城电脑集团整购世纪科贸大厦的A座、中国银行业监督管理委员会整购鑫茂大厦西楼、中国电力投资集团公司和中国电信分别整购盈创大厦的南北两栋。尤其是几家国外基金纷纷大手笔投资国内的写字楼，如美林集团以3000万美元注资银泰中心、摩根士丹利4亿元人民币购买了富力双子座B座、新加坡凯德置地集团整栋购买了中环世贸中心A、B两座。这些都成为今年北京写字楼市场的亮点。而目前国际投资机构对京城楼市的投资主要集中在CBD，可见他们在试水阶段出手非常谨慎，对合作方和利润回报要求也比较高。
传统区域仍是热点
其他区域相应补充
今年的写字楼市场主要供应量仍在传统的CBD、中关村和金融街。其中CBD区域的写字楼供应量迎来了开发建设5年来的顶峰。除了新增项目如光华国际、SOHO尚都、朝外SOHO、国际财源中心、银泰中心及国贸三期等，中环世贸、万通中心、北京财富中心等前期入市的项目也在今年持续供应，其中多数的定位均为高端写字楼产品。
中关村区域今年成为写字楼供应的“大商家”，其供应集中且持续放量。有数据显示，2005年上半年，中关村甲级写字楼总量约为52万平方米，其中近3年新供量约达28万平方米，而且相当数量是在今年下半年完工，其供需压力比其他商圈要大，因此近期该区域的租金和售价表现不是很乐观。
金融街地区今年也将进入落成高峰期，今年该地区有包括中远公司的凯晨广场在内的4个项目竣工，落成面积达38万平方米，但该地区的市场供应和需求一直以来对北京优质写字楼市场的影响较小，这是由于金融街特殊的客户群所决定的，但对市场仍会产生一定的影响。
除以上3个重点区域外，二环、三环沿线、西部、南部等都有不同规模和档次的写字楼项目出现。如东二环区域的凯恒中心、新保利大厦、雍和大厦的入市，建国门区域有LG大厦新增供应；南二环有国瑞大厦、通正大厦、正仁大厦的建成；西南有财富西环、长安 西点的入世。整体形成了市场的多元化发展。
打破传统模式
多元化发展彰显
传统的写字楼给人的印象就是中规中矩，办公、商务氛围浓厚。大家所宣传所标榜的也是5A、智能化办公。但今年各个地段各个区域的写字楼供应增加也带来了多样化的办公建筑形式和区域化特点。
除了不同档次的写字楼，不少企业选择在公寓办公或者在酒店办公。尤其完全写字楼化的商住公寓，今年吸引了众多中小公司购买。如今年10月入世的亚奥板块的洛克时代就是按照公寓进行设计的，功能却完全达到5A的写字楼标准。
建筑形态今年也呈现出多样化发展。既有城市中心商务区的超高层建筑，也有以郊区商务花园为代表的独栋建筑，或者连体、联排办公建筑。
空间形态的多样化可以改变原有办公模式的单一性。今年北京写字楼市场既有大公司喜爱的传统平层、开敞的办公空间模式，也有很多产品为创意类公司考虑设计出他们钟爱的LOFT、跃层办公空间模式，也有律师事务所、政府机构等喜爱的隔间式私密办公空间形式。
同时彰显不同特点的写字楼产品也大大丰富了市场。如富力广场提出的N空间办公、国瑞大厦提出的升级无限、洛克时代提出的提高商务效率，降低商务成本等都以自己独特的产品特点来吸引目标客户。
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