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奥运会带来高端客户 亚奥商圈写字楼品质升级
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发布时间：2006-06-20
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2005年上半年，北京的写字楼市场呈现出供需两旺的态势，除传统的CBD、金融街、中关村三大商圈外，亚奥商圈、BDA商圈、东二环商圈等由于有产业的支持而各具特色。中关村是科技教育中心；CBD是商业中心；金融街是金融中心。而东二环商务带是传统总部经济；BDA商圈是国际化产业；亚奥商圈则是其从前的亚运基础和即将到来的2008奥运概念。就未来潜力和发展速度而言，亚奥商圈无疑更具备向一线商圈冲击的实力。
奥运带来之高端客户
从1984年洛杉矶奥运会开始，历届奥运会都给主办方带来了巨大的财富并使大批的相关企业入住城市。亚特兰大奥运会花费10亿美元进行国际机场改造、兴建电信基础设施以及商务设施，使其后来成为美国第二大通讯发达城市，并吸引了大批技术公司，使写字楼市场充分获益，市区有超过52万平方米的办公面积被吸纳。悉尼奥运会则在1995-2000年期间，吸引了170家跨国公司在当地建立区域总部。根据目前奥运区域的发展势头，以及近期政府所采取的一系列积极措施，可以预见，同样的情形将在北京再现。尽管就以往的经验来讲，作为政府力推的经济增长区域，其发展颠峰时刻的到来可能会有一段时间的延后，但其到来的必然性毋庸置疑。
随着北京奥运元年的到来以及对奥运经济的预期，大批的企业争相入主亚奥区域，亚奥商圈原有的以服务型中小企业为主的格局已经被打破并将被以大中型实力企业、机构为主的格局所取代。而实力企业、机构对办公环境要求的不断提升，这些要求是商住项目远远不能满足的。市场决定产品，需求的改变使亚奥板块的商务地产必将从原来的商住类型转变为纯写字楼。这也将是亚奥商务市场的必然。预计将有以下行业会搬迁本地区：
体育及其相关行业
展览业
贸易类
文化传播
物流
建筑设计
以及传统制造业比如石油产业
纯写字楼因势而生
上述产业虽然有一小部分已经在本地区，但是大部分目前分散在北京各地区，预计将随着时间推移，将陆续进入本地区， 从亚运村商务市场形成开始，商务公寓一直占据主流地位。商务公寓是以住宅立项，按照写字楼或者商住两相宜来配置，使用年限长，投资成本相对纯写字楼低。商务公寓主要吸引了大量的小型服务企业聚集，这类企业对办公环境的要求不高，对面积的要求灵活。2001年7月，北京申办2008年夏季奥运会成功，亚奥商圈的概念成为了该区域重振写字楼市场的有力卖点。2800亿的政府投入、其他国家奥运会的成功经验使亚奥商务市场迅速升温。
所以要满足此类客户，本地区必将要求有相应高端写字楼入市。
品质升级势在必行
北京亚奥区域今年以来的发展势头，让人们开始真切地感受到了“奥运经济”的影响力与势头。大批奥运合作企业相继在亚奥区域布局，亚奥区域的写字楼市场一路升温。
据世邦魏理仕公司调查，近期接受外资投资机构询问显著增多，北京房地产市场现在受到越来越外国投资机构青睐，外资投资热情高涨。外资感兴趣的物业类型以写字楼、商业地产、酒店等长期经营持有性物业为主。
事实上，早在去年下半年，亚奥写字楼市场已经开始呈现升温的趋势。有关部门统计数据显示，2004年奥运区域内商务项目的增幅高达20%，部分商务项目的出租率更是高达100%。在旺盛的需求刺激下，奥运区域写字楼价格一路飙升，直追CBD区域顶级商务项目。而且多家经纪公司数据显示，2004年亚奥区域甲级写字楼的租金普遍上涨，最高达到5个点的增幅。而在今年，随着商务环境的进一步成熟和政府产业政策支持力度的加强，奥运区域商业物业持续升值的前景日益明朗，从而引发了新一轮投资奥运区域写字楼的热潮。
随着京城经济的整体快速发展，实力企业机构对办公环境的要求不断提升，诸多实力雄厚的企业，已经开始重新选择适合自身良性发展的环境办公地点。亚奥区域在北京城市功能定位为“窗口”作用，亚奥区域内的交通及商务配套的完善，加之奥运基础设施的投入，为诸多类型的公司提供了良好的发展空间，创造了更多的与国际交流合作的机会。相比CBD和金融街，在亚奥商圈有着更低的交易成本和更多的商机，形成了亚奥区域独有的比较优势，并对众多想要分享奥运蛋糕的企业形成了极大的吸引力。而众多实力企业的纷至沓来，带来了区域内的产业重组和企业综合品质的大幅度提高。
目前，以奥运TOP赞助商、奥运合作伙伴为核心的大批奥运相关企业相继进驻亚奥区域，以体育健身、文化传播、物流、建筑设计、高科技为主导的奥运产业经济圈已经初步形成。
这些企业以入住亚奥中心区写字楼作为展示实力，提升形象的契机，以期为公司创造更多的国际交流与合作。因此，亚奥商住项目对他们已经是遥远的过去式，而对纯写字楼也不是随遇而安，他们已经不再以办公智能化、楼宇自动化、通讯传输智能化等简单的硬件设施作为选择的依据，大楼品牌、地理位置、客户层次、服务品质、硬件设施一系列综合标准更能代表企业的立场。而目前的亚奥商务市场的写字楼产品，不但在供应量上不能够满足需求，在产品品质上更是难以符合市场的快速发展。品质升级势在必行。
可以看到，市场的需求是巨大的。这正是如兰华国际 (论坛 像册 户型 样板间 视频)这样高端写字楼产品产生的原因。
顶级写字楼入住亚奥
市场的反应是真实的
从兰华国际大厦入市开始，亚奥区域内多个高端写字楼项目被相继推出。西奥中心、凯旋城纯写字楼项目、峻峰华亭的粉墨登场；更广泛的亚奥区域内，位于北辰西路西侧的摩根大厦和北三环中路的燕莎盛世也已动工，这使该区域内于明年入市的写字楼项目总建筑面积超过50万平方米。高端写字楼已经迅速进入亚奥市场，而这其中，兰华国际大厦以其独特现代的外观、顶级品质的人性化设计最具代表性。
兰华国际大厦是国际化5A级智能写字楼，地处安立路与大屯路交汇处的东南角。在外观设计中，大厦大胆采用非直线几何的“U”型轮廓及 LOW-E 全玻璃幕外墙，打破了 20 世纪主流科技固有的硬直感与机械感，而光庭、首层架空、玻璃幕墙、空中连廊、斜柱等设计的引入，更使其自由流畅的建筑曲线和极富现代感的人性化设施完美组合，表现出强烈的现代感，得到首规委专家高度评价。
在内部格局上，兰华国际同样做到了人性化的大开间整层办公，客户实际使用时更能切身的感觉到这种大开间楼层的优势，视觉效果开阔、可以根据公司需要自由调整商务空间格局，彻底避免了承重墙分割等引起的空间浪费问题，可以说实现了100%的空间使用率，其整层办公的优势一目了然。
有专家称，兰华国际的出现引发了整个亚奥市场对于未来写字楼形式的反思，这种趋势应该是多元的、满足功能的同时也应该具有丰富的视觉品味。2004年，兰华国际大厦荣获“中国10大新地标建筑综合体”奖。
随着奥运元年的到来和奥运区域市政建设、商务环境和产业经济的发展，业内人士普遍认为，奥运区域城市功能布局已经初步完成并将进入高速发展的黄金阶段，亚奥区域写字楼建设也将同时步入高峰时期。而在日趋激烈的市场状态下，只有更高品质、更准确定位的产品才会是胜利者。
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