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租售尚无定论 北京经济适用房有望封闭运转
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发布时间：2006-06-20
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所谓封闭运转，就是购买经济房的家庭一旦卖出，只能卖给定向的经济适用房管理部门。
北京经济适用房将主要供应拆迁户
经济适用房有可能实行封闭运转，就是购买经济房的家庭一旦卖出，只能卖给定向的经济适用房管理部门，堵住投资渠道，增加政府存量房储备
“北京经济适用房细则去年8、9月份就开始征求各方意见，可能会在2006年第一季度前后出台。”参与讨论的住房保障制度专家王君（化名）在接受专访时表示。
她介绍，关于此经济适用房的管理办法，北京市政府极为重视，一位副市长曾要求要在去年年底前出台，但由于参与讨论的各方并未形成统一意见，直到现在尚未能出台。
“几乎针对每一个细节都会产生争论，面向人群、收入标准、是租是售等等。”王君说，“政府要想协调各方利益，形成一个面面俱到的政策措施，难度确实很大。”
租售之争
争论最大的焦点是经济适用房是租还是售。王君介绍，北京市的经济适用房每年竣工200万平方米，但仍远远满足不了大量的需求，而随着家庭条件的日趋改善，部分原先购买经济适用房的家庭已经有条件置换商品房，但仍占据着面向中低收入家庭的经济适用房，这是最大的弊端。
王君认为，正是因为政府无大量的经济适用房来解决困难家庭的住房问题，才导致目前的混乱局面。要想改善这一局面，只有将经济适用房由销售变为租赁，使得政府手中永远控制着经济适用房的主导权。
但问题在于，谁去建这种长期回报的租赁房？有人认为这个想法虽好，但难以实施。原因有二：靠销售回款生存的开发商对建经济适用房会没有积极性；目前的金融政策，开发商也无法获得长期贷款，而政府又没有很大的人力和物力去建租赁经济房。
“如果想要运作好经济适用房的管理，就必须成立一个独立的管理机构，由各个利益部门抽调人手进行协调，但按照目前的机构编制，是没有权限设立这样的部门的，这涉及到一个体制改革的问题，属于责权利范畴，很难协调。”王君说。
除了对于经济适用房管理本身，各部门提出不同看法之外，甚至有相当一部分人提出经济适用房干脆不建，直接以政府补贴，住房市场化的方式来解决中低收入家庭的住房问题。
“但不管怎么说，各方都在积极探讨如何更好地解决差异化收入（人群）的住房问题，这一点毋庸置疑。”王君说。
封闭运转
虽然各方争论很大，但迟迟未出台的经济适用房管理办法目前已经有了眉目。“在既定范围和收入水平上都会有所调整。”王君说。
她介绍，首先办法有可能规定有北京市户口，并在本地居住满5年以上的，才有条件购买经济适用房；经济适用房主要面对拆迁户。
“另外，以前的北京市经济适用房标准为家庭人均年收入不足6万元的才可有条件购买，但此次有可能改为4万元。因为经过调查发现，北京大部分家庭人均年收入都不足6万元，当初制定的标准有些过高，也过于宽泛，这样可以缩小购买人群，更有针对性。”王君说。
此外，经济适用房有可能实行封闭运转，就是购买经济房的家庭一旦卖出，只能卖给定向的经济适用房管理部门，这样可以堵住投资渠道，增加政府存量房储备。
虽然政府在经济适用房上大做文章，但供需之间的矛盾仍极为明显。北京市建委开发办副主任魏成森曾表示，如果按每套80平方米建筑面积计算,未来3年经济适用房供应量也只有10万套，每年平均3万多套。其中除去定向销售部分，留给其他不涉及拆迁问题的中低收入群体的住房将少得可怜。
而据记者了解，这次出台时间一拖再拖，是因为除了讨论经济适用房管理办法之外，关于整个北京市的住房保障体系都在探讨之列。
未来，北京市可能把中低收入家庭划分为四个阶层：救济层，面向廉租房市场；夹心层，享受政府补贴；经济房阶层，政府提供经济适用房；限价商品房阶层，政府提供限价商品房。
“不管哪一方面，政府都需要大量的协调。首先政府要实行鼓励建设限价商品房的政策，在税收、土地、金融等方面有优惠和减免。再者，政府要与财政部门进行协调，因为牵扯到‘补人头’的问题，补多少？怎么补？财政能不能负担？”王君说。
但王君同时表示，这种“补人头”的方式看似好，但需要基础工作做扎实，而目前还没有建立起一套合理的住房档案系统和个人诚信系统。建设部门正在建立住房档案系统，但个人诚信系统还需要社会有关部门联动。
她介绍，整个住房保障体系也正在制订研究当中，或许在“十一五”期间，或许在经济适用房管理办法出台之后，将会陆续出台。
面向拆迁户
虽然细则还在酝酿中，但政府已经公开表态：北京的经济适用房今后将主要供应给拆迁户。
北京市发改委主任丁向阳在北京市发展改革工作会上透露，2006年竣工的200万平方米经济适用房将全部定向销售，由城八区政府按照房源调剂的数量及重点工程的动迁时序，组织居民认购选房。
“定向销售的具体方式将是由市建委把经济适用房总量‘切块’，分给各个城区，各区拆迁人员登记接受购买资格审核，以区为单位组织统一销售，并且优先城八区拆迁居民购买。”魏成森说。
但此举并非没有隐忧。“这样做可能出现问题，如果区政府根据拆迁的安排，用了数年才逐步完成销售，那么这些年间的银行贷款利息如何解决？企业有可能面临资金断流的危险。”曾开发过大量经济适用房的北京城开集团一位负责人说。
“因为北京的2008年奥运会，将会有大量的被动拆迁需求，政府此举也是力保受到市政拆迁影响的北京居民能够得到实惠。”王君如是说。
但王君表示，被动拆迁居民量很大，如果主要采取定向销售方式，那未被拆迁的大量的中低收入家庭怎么办？
“北京大多拆迁户所得到的补偿款数额都不低，他们是否还算中低收入家庭？我所了解有相当大一部分家庭是靠拆迁款改变了自己的命运，他们有的甚至分了100多万元。”王君笑言。
分析人士指出，这种定向销售的办法政府也是不得已而为之，大量拆迁居民或许会成为影响社会安定的诱因。再有，面对僧多粥少的局面，地方政府也不得不照顾本地人群。
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