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神秘人披露财富传奇 未投分文钱死楼盘变摇钱树
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发布时间：2006-06-20
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在成都楼市沉浮的众多人物中，有一群人专门寻找开发商销售到结尾时难以销售的"物业"进行全面的包装。这样的"物业"以商铺为多，开发商为了进行下一个项目的开发，或者由于剩余的物业属于利润部分，开发商急于脱手。所以开发商也乐于有人帮助他变现或是快速地运作便于更快的出手。记者在多方的"明查暗访"后终于接触到了其中的一员，也记录了他的一个实战"案例"。由于目前的项目仍在运作之中，所以在下面的记录中，记者隐去了他的真名。
一分不投入一年赚百万
12月30晚上9：00，
城南的夜生活拉开了序幕。在一片灯火辉煌下，记者在陈涛的带领下来到了他的"地盘"。在城南某路口边，陈涛拥有三层楼的物业。一楼被金融机构租用，二楼与三楼已经成为了餐馆与茶楼。灯红酒绿十分的繁忙。陈涛告诉记者，自己最为得意的时候就是在对面茶坊看着这三层楼物业修整一新，人来人往的时候。
“你觉得这一切，我花了多少钱？”不等记者发问，陈涛先反问了记者。“2000多平米，最低也要花几千万，租一年估计也需要几百万吧？”“一分钱未花”。记者粗算了一番，发现不论是租售都需要一大笔资金作为启动基金。
据记者的了解他与开发商签租成每月40元／平方米，而他最终把物业分为两个部分，其中1000平方米的一楼租金为每月80元／平方米；另1000平方米租金为每月50元／平方米。通过把死口岸运作成活口岸，陈涛成功的赚到了每年50万到60万左右的利润。他是怎样动作的呢？
生意赚多少谈判是关键
谈判开发商是关键，陈涛告诉记者在准备谈判之前，他已经通过其他渠道了解谈判对手的性格与思维方式。为了方便谈判，他选择了该物业对面的一个茶坊靠窗的位置，而且特意选择了晚上的时间。
“我刚刚接触开发商的时候就感觉到了他们很着急出手这个物业，于是我就有了谈判的条件与资本。选择晚上谈判就是给我的对手一个心理压力，白天周围比较繁华，而晚上这一带‘黑灯瞎火’，不断强调这一点会给他们很大的压力，也就容易争取更大的优惠条件。事实证明这一招很有用，每次提到价格问题或者其他利益的时候，我只是往窗外一指，表明如果要吸引人气，招商等需要多少投入；这里现在的条件又是如何不好；实在不行拍桌子走人……如此这般，开发商就没有更多筹码。相反我手中的资本还多了。"
对于谈判的细节，陈涛显得比较隐讳。然而结局是他以每一平方米40元的价格租用该物业5年，同时五年后他享有有优先的购买权，且价格较低。最关键的一点是，陈涛在付款的方式上，以装修投入巨大为由提出了装修后付租金的要求。这一点为陈涛赢得了大量的时间。
借鸡生蛋顺势而为
早在接触这个项目的时候，陈涛已经放出了风声称，有2000多平方米的商业物业需要装修。当与开发商的谈判接近尾声的时候，已经有若干的装修公司向他抛出了"绣球"。
陈涛在细致地考察了多家公司后，拿出了自己与开发商的租房协议。以此证明自己的实力与这个事情的真实性，同时提出了垫款的要求。
垫款在装修的行业内，特别是这一类大规模的装修已经是一个惯例了。不少的装修公司都愿意垫款做项目。"你可能想象不到，为了让我同意他们装修，那一段时间几乎天天被装修公司的勾兑，找各种关系套近乎的人太多了。不要说垫款了。我还在想需不需要他们打些保证金给我呢？"
好了装修款也到位了。当然其中也有一个相辅相成的过程。开发商看到了装修公司进场，对于租金缓付的说法也就认同了，而装修公司看到了陈涛与开\发商的租赁协议，对于垫款也就心甘情愿了。
妙手空空带动全盘
在整个前期运作的过程中，到目前为止记者还没有发现陈涛自己拿钱出来。但是一旦装修结束，装修款与租金这两笔费用又从哪里来呢？
“这才是运作的关键。必须实现快速地招商。对于这一方面，陈涛有自己一整套的理论。首先我选择金融机构，一是有钱，二是他们对口岸的需求与一般的商铺不同。早在谈判这个项目时，我就对周边金融机构的布点等有一个大概的了解。这一招商谈判几乎与前两个谈判同时进行的，唯一不同的是我选择了白天在装修现场与他们谈。装修不装修，主要是让商家感受到经营的安全性。如果我也投入，商家就觉得我与他们是同一条船上的，比较放心。”
很快一楼的招商就完成了，由于带了装修，租金的价格在原来这一带租金的价格基础上上涨了30%。由于陈涛与开发商的协议价格比这一带租金价格低。这样一来租金的差价已经相当大了。用一楼的租金陈涛开始支付装修款和给开发商的租金。"我算过了，基本上二楼与三楼的一大半都是净赚的了。"
面对陈涛的包装手法，记者着实开了眼。然而对于其中的奥妙或许只有陈涛一个人才能体会。
富贵险中求？
面对陈涛的运作手法，记者不得不佩服。在佩服之余，记者不由提出了一个疑问，如此这般的运作为什么开发商不能“亲自”动手？业内人士表明，开发商之所以放弃的原因，一是资源问题，对于怎样引入商家，如果没有足够的资源优势很难快速地实现招租成功；二是经验问题，特别是招商这个环节，大多数开发商并不专业；三是精力问题，开发商的主要精力往往用于开发上，几乎不愿花太多的精力在尾盘上；四是风险问题，这样的运作本身具有非常大的风险，开发商从规避风险的角度也不会亲自运作。
或许正是开发商的种种顾虑，才使得陈涛这样的楼市新群体可以应运而生。智力为王的新时代里，寻找楼市的缝隙也是一种赚钱的机遇。善于资本运作的“高手”们纷纷杀入了楼市，陈涛仅仅是其中一员。然而这样的运作并非毫无风险，一旦招商环节出现了问题，陈涛是否能承担装修即租金损失。如果陈涛因无法承担损失而逃单，那么其后的风险责任将全部转嫁到开发商身上，而对于一身轻的陈涛一类，仅仅是道德上的风险？恐怕也还远远不够。
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