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中国房到美国卖 挣钱又争光
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发布时间：2006-06-20
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在很多人眼里，美国人民应该多是有钱人，但是，千龙网和美国大使馆联合推出了《怎样在美国卖房》的在线直播，来自美国的著名房产经纪人洁妮·华莱士博士却告诉大家：美国的穷孩子也不少，在某些城市只有九分之一的人能买得起中档以上的房子，剩下的只能租房；因为奥运，人民币升值等因素，很多美国人特别是华裔开始考虑在中国投资买房，可他们却对中国楼盘的景观十分挑剔，洁妮·华莱士博士“中国房子有景观吗”的疑问得到了星河湾开发商梁上燕的回应：“中国房不但有景观，而且做得很精心！”直播中，积攒了多年境外营销经验的中原房地产经纪公司的总经理助理颜光茂告诉大家怎么把房子卖给美国人，挣钱又争光！
美国人最喜欢独栋别墅 但只有九分之一的人买得起
谈到美国人的购房置业经历，拥有20多年房地产经纪工作经验，曾经创造过百万美元价值的洁妮·华莱士博士是最知道底细的：“在美国，公寓房不是买来自己享用的，而是用来租的。只有很少的一部分人能买得起中档以上的房子，也就是说景观比较好的，独栋的房子。”洁妮还翻出来一本大书佐证：“美国靠近东西两个海岸的房子价格很高，到中部城市价格相对低一些。我住的圣迭戈市，根据数字统计2002年中档次的房子价值在379000美元，而现在是522000美元。房价的不断窜高，现在圣迭戈只有九分之一的人买得起中档以上的房子，剩下的人就只能租房子了。”
那么美国人会以怎样的方式投资中国的房产呢？洁妮认为未来会有很多人愿意来北京投资做生意，这是个比较大的市场。至于以什么样的方式购房，洁妮表示：“对我老说，我很难想象来北京仅仅是为了度假而在这里买一个房子。美国人倒是有一种分时度假的概念，不同的人群在不同的时段享有房产的所有权。如果是仅仅为了好奇到北京旅游的人，一般不会想到这里投资买一套房子。”
颜光茂进一步补充说：“美国人在海外投资的目的主要有两类，一类目的基本上是用来投资的，这一两年买海外房子的占85—90％，另外还有10—15％的人会是为了自用，而买中高端的产品。”
至于什么样的人群青睐中国的房子，颜光茂十分肯定地告诉大家，在美国卖房子就应该找准华人这个群体。他举例说：“上海有一个项目，去年在美国卖，价格从30万美金到60万美金不等。买这些房子的人是这样的比例，70％的人是来自香港、台湾这类华裔的移民，20％的人来自浙江、广东富裕地区的移民，10％的人是外籍人，就是美国当地的人。你跟他们当地人沟通会发现，他们的先生或者太太是有华裔的，或者最起码有华裔的家教。我接触的一家高科技公司的CFO，是美国人，但是因为他们有一个保姆是华人，给他灌输了中国的思想，他们就有了投资购房的概念。”
楼市低靡、奥运概念以及人民币的升值是否说明，现在是境外营销的最好时机呢？对此，颜光茂认定：“现在时机是最合适的。”颜光茂接着以统计数据告诉大家，北京1万五以上的楼盘从今年开始房子每月的消化量，卖的最好的是新城国际，在六月份一个月就卖到了198套，除了这个个别案例，其他的项目都是几十套，甚至几套，有的两三个月才五、六十套，高档楼盘基本上处在低迷状态。尤其是在宏观调控政策之后，销售量剧减，于是很多开发商也提到要在海外销售，要到异地销售。再者就是人民币，很多海外买家看好人民币，据说两年之内可能升10—20％等等，这对他们的吸引力很大。
高档公寓和写字楼在美国会很好卖
在美国是否只能卖高档住宅？答案是，除了高档公寓，写字楼的市场也会很好，颜光茂的解释是：“写字楼有优势，因为你出租公寓，会涉及后期的打理，二期装修，包括业主的居住等等，一年可能会变，但是写字楼基本上这些问题都没有了。所以说写字楼产品在海外发售会比较好。”
美国人看不上北京楼盘景观 地段概念只知道王府井长安街
美国人对于中国的房子的要求到底怎样？抛开精装修，完善的物业管理这些必备的硬件，洁妮特别强调了景观和居住的私密性：“客户如果主要是从商的，会希望有一个比较私密的空间。对于景观而言，像北京这样的大城市，因为气候等原因，很难有真正的景观。但是你们可以创造出色的景观，像在星河湾我就确实从房子里看到美丽的风景”。
而对于像地段的概念，北京这些年来热炒的CBD等概念，洁妮十分实在地承认，美国民众对北京的认识还不够，只知道王府井、长安街等地球人都知道的地方，还有一个地方就是和美国硅谷类似的“中关村”。所以中国的楼盘要出去，在宣传方面要下很大功夫。
同时参加直播的宏宇集团的董事副总裁梁上燕对于把她们精心打造的星河湾卖到美国去显得信心十足：“星河湾推到市场才两个多月，有一位美国人柯特勒先生在看完了星河湾，觉得它是个重磅炸弹，他说在美国要两三百万美金以上才有这样的房子，而星河湾却只有三四十万的美金。在欧美，就算有三四百万美金也不会有这样的社区。所以说，像星河湾这样品质的好房子受到了来访的外国友人的青睐。”洁妮也忙不迭地表示，她会帮助代理星河湾在美国的销售。
境外营销的套路：推介会、打广告、领进来……
既然要出去，就得下功夫，已经代理过很多楼盘的境外销售的颜光茂强调：“在海外推广的时候展销推介会以及针对受众的广告宣传是必须的。一般海外会有专门的经纪人，负责一个小地区，他们可以有统一的合作，之后他们会带着开发商一起去，像新闻发布会一样，准备两三节的项目解答会，这样就可以了。但是最后的落实还是要把客户带到国内来，确认最后的购买。”
据了解，中国已经走出去的楼盘已经取得了骄人的业绩，华润集团的凤凰城项目，6月份在北京的成交量下跌了40％左右，但是他们在美国旧金山、洛杉矶等地方销售不到半个月就卖了120多套。荣尊宝在美国和加拿大卖了100多套，其中还有一层楼卖给美国体委作为2008年奥运会的官方驻地。此外上海广州的房子也走出国内，广州珠江帝景和帝景山庄和澳洲以及美国的销售代理机构签订了海外发售协议，成为全球发售的楼盘。
据了解，很多外国友人也纷纷在北京、上海、广州等大城市投资，地球村的概念正变得越来越实在。中国房子进行海外营销似乎已经水到渠成，我们也希望中国的开发商能从中生发出比赚钱更深远的意义，就是传播中国的建筑文化，挣钱又争光！
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