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购买别墅如何擦亮慧眼
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发布时间：2006-06-20
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2005年，重庆别墅市场大放量，入市项目近20个，演绎诸侯纷争的战国时代。经历了“2003商业地产年”、“2004花园洋房年”之后，2005年是否是重庆别墅年？在纷争的背后，别墅市场是否危机暗涌？消费者购买别墅时，该如何擦亮慧眼？ (短线将出现哪些机会？)
供应：繁荣盛世
来自晟城地产的统计表明，今年上半年，开盘销售的项目达11个，到年底前，又将有近十个项目加入到别墅军团中。2005年全年将新增1900多套别墅供应
市场，上半年已面市1100多套，下半年将有800多套面市，其中，独立别墅为700多套。上半年别墅供应体量为42.9736万平方米，下半年预计供应体量81.04平方米，全年合计为124.0136万平方米。
需求：谁来买单
重庆别墅市场今年的在售量初步估计在3000套左右，在供应一片盛世繁华的景象之下，是否存在销售风险？联系重庆的消费结构、投资客户不多、租赁市场不兴旺等情况，就不难引出繁荣背后的冷思考。
从消费人群来看，重庆的本土富人阶层还正在形成，而外来购房人群仅占12.5％，市场整体对外吸引程度较低。而别墅市场发展相对成熟的北京、上海、成都等地的别墅购买人群主要为外地人。譬如，北京别墅消费人群中，本土人士只占35％，而非京籍人士占30％，境外人士占20％。而重庆，外籍人口相当有限，整个市场经济外向吸附力还比较弱。庞大的供应需要由本土第一代富豪阶层消化。
从租赁市场来看，北京、上海等别墅市场发达的城市已实现了二三级市场的联动效应，而重庆别墅二三级市场交易机制还没形成，挂牌销售别墅的情况几乎没有。同时，由于租金偏低，投资回报率不高。目前，重庆别墅多为自住。别墅租赁市场不送皇致ナ械南鬯俣纫脖冉匣郝?
既然重庆别墅以自住型需求为主，购买群体对环境和产品本身就格外挑剔，个性化不强、不吻合消费者居住需求的别墅就存在较大销售风险。
透视：有效供应不足
“重庆别墅市场，表面上看总体供应量偏大，但实际上有效供给却不足。”某代理公司老总分析说。他认为，目前市场产品在面积、总价等方面细分不够，有效需求未被满足，无效供给却很大。例如，环境、位置好，总价在50—70万元的叠加别墅，70万元以上的联排别墅、定位准确的商务别墅都存在着供应空缺。
迈德地产总经理赵宜胜也认为，有效需求未被满足。部分别墅产品缺乏内涵的支持，仅仅是一个空壳，未满足消费者对建筑物以外的需求，包括品牌、其倡导的生活方式、文化氛围。
另外，产品个性化不强。表现在没有针对不同的市场进行细分，开发商希望将不同收入阶层的所有客户一网打尽。再者，就是个别外来开发商对本地市场的特性研究不够。并且重庆很多别墅产品在项目包装、营销推广等方面还处于初级阶段，营销手法没有特
警示：购买别墅有风险
别墅从重庆出现开始，就比其他业态面临更高风险。1999年以前，重庆除了锦绣、龙湖开发的别墅项目取得成功外，多数项目折戟沉沙。这既有因烂尾楼被拍卖而闻名的渝北丽景别墅、沙坪公园里的榕湖国际花园，也有历经多年仍然沉寂的桃花山庄、圣泉花园、玫瑰山庄等。
2003年，随着重庆富人作为一个群体的出现，别墅市场重现生机。以龙湖香樟林别墅在一年多即告售罄为起点，别墅市场进入春天。别墅市场尽管利润丰厚，但也面临消费人群极其有限、消费者更加挑剔和审慎等挑战，因此，并不是每个别墅都是一片阳光灿烂。
业界认为：如今的别墅市场招招比试的都是真枪实弹，企业的资金实力、企业的专业水准、产品拥有的稀缺资源和自身品质、物管服务的水准，任一环节出了短板，都可能导致项目死亡出局。
在南岸滨江路上，有一被业内人士称为“疯都疯了”的别墅项目。该别墅单价高达15000元／平方米，面积在395平方米以上，总价在500多万元以上。价格如此高昂，但除了江景资源，并无其他稀缺资源。作为重庆顶级豪宅的售价，但其配套平乏：由于小区规模只有60亩，无法给业主提供诸如中心广场、公共园林、散步小径等别墅的基本配套，以致该小区只有房子而无生活。业界人士认为：这样的规模根本不适合做别墅。此外，建筑形态单一，立面缺乏品位，完全没有豪宅的贵气。同时，周边全被高层建筑包围，加之毗邻人多车杂的滨江路，别墅的私密性得不到保证。据悉，该楼盘销售极差。据置业顾问称：开盘以来，35套中，仅售出的6套全卖给外地人。而记者在地房局的网上公示系统查该楼盘的销售信息，却没有记录。
在渝北回兴，有一被人戏称为“农家乐”的别墅。该别墅恶俗的外立面、密不透风的间距、简陋的园林，被消费者毫不留情地抛弃。
在北部新区，也有一个外来开发商在前不巴村、后不着店的荒僻之地，修建了一群火柴盒似的别墅。如今，因无人问津，该楼盘停止开发，后期的地被转作开发高层。
业界人士提醒：消费者购买别墅有风险。
要特别注重开发商的品牌、诚信和实力。不要轻信开发商广告宣传的火爆、升值，而看到现场仔细查看楼盘的品质配套等。如果一不小心选错楼盘，将给自己带来几大风险：一是开发商缺乏实力或产品有规划、环境、产品等硬伤，楼盘成为烂尾盘，无法居住或产权难以保证；二是开发商缺乏诚信，不兑现承诺，或产品有缺陷，新房会变成闹“心房”；三是产品缺乏前瞻性或物管服务不到位，别墅升值预期将无法实现。
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