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挂羊头卖狗肉 内部认购“名词”新解大曝光
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发布时间：2006-06-20
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话说公元2005年，国家取消了商品房预售制度，内部认购就成了热门话题。内部认购原本是指对旧业主或者公司员工进行提前认购的形式，发展至今已经变种，所有人士都可以进行内部认购，即是说，“内部”被“外部”化了，发展商无不在挂羊头卖狗肉。不少发展商更具有冒险精神，在未有预售许可证下，公然进行内部认购，但是，国民素质在提高，商家们也表现得相当有文化，因为他们把它包装得花枝招展，诸如“诚意金”、“意向金”等可退的款项，进行“诚意登记”、“VIP品鉴”、“内部登记”、“内部认筹”。看官请看这些“创新”词语的注解：
订金———
订者，预订，本非一个规范的概念。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”所以，除非合同作明确约定外，合同履行的“订金”作为预付款的一部分，只能抵充房款。无论哪一方不履行，只要将其如数返还给付订金的一方即可。
订金是发展商进行“内部认购”收取的款项之一，据说也有买家主动提前给的，根据双方的协议规定有不同预订内容。
定金———
定者，固定，指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方缴纳一定数额的钱款，是一种担保方式，也是一种违约责任形式。买家在看中某套单位后，交纳定金来确保买到该单位，是更为正式的形式，若买家没有履行约定进行买卖交易，无权要求返还定金。
诚意金 意向金———
同样是发展商收费的又一名目，用以彰显买家购房的“诚意”，提前给的钱越多，证明你就越有诚意，说到底，与订金等没有什么两样。最早诚意金是花在中介公司，他们在收取诚意金后才会用心为买家寻找和“暗定”买家看中的房子。“诚意金”、“意向金”少的只需几百元，多的也就是两三千元。可是，现在经济发展了，诚意金的底价也都以万元计了，个别楼盘更高呼要5万元、10万元，少一块钱都“没有诚意”。
提前品鉴 VIP品鉴———
这是一种很有文化的诱惑形式，比内部认购又还要提前一步。发展商会将以前的业主或者是自己圈子内的知名人士，通过海报、邀请函等形式组织在一起，在“品鉴”的氛围下，让他们提前参观，并签下认购书。VIP认购更厉害，富人级人物、且被发现有明显的购房欲望的都逃不掉发展商法眼，他们会被拉进堂皇的专场，显得派头十足。目前，这种形式相当普遍，外表上完全是参观与鉴赏，与金钱、违规并不挂钩。当然，小开发商可没有这种本事。
诚意登记———
也是内部认购之前的认购形式，发展商没有取得预售证情况下的行为之一。实质与“提前品鉴”等形式相同，可以起到蓄客造势的作用。
内部认购 公开内部认购———
与内部认购相似的说法还有内部认筹、内部登记等。早期的内部认购是针对旧业主和本公司员工进行的，发展到现在，内部外化，所有人都可以进行内部认购，全社会的人都成了一家“内部人”。这个时候有商人就老实说了，这是“公开内部认购”了。社会主义社会人人都不落空，人人认购都有折扣，9.3折、9.5折、9.8折、9.9折、送管理费等等，天大的荣耀。
提前公开发售———
以前在项目没有拿到预售证前，发展商想早点回款，会堂而皇之称提前公开发售。现在很少人用此一说了。即使有，也多为噱头，说是买家反应太热烈，只有提前推出产品，顺势就提价了。更甚者，明明是同一栋楼，商家都硬要高调地加个生僻的名字屡屡“公开发售”。买家满头雾水，到底还有多少次公开发售，还有多少次优惠。
楼王 压轴单位———
去年推出的产品走向高端，不少楼盘都纷纷推出其楼王单位或者压轴产品。楼王、压轴，本应该是最好的产品，数量也应该是极少数，才能以稀为贵。在一些大楼盘，上半年高调推出了楼王单位，声称一周内卖完了；数月后，又称推出第二批楼王单位，接着是压轴单位。消费者悄悄在讨论了，在发展商眼中，究竟楼王是什么？
保留单位 珍藏单位———
不少开发商会将房子留下数套自用，或者另用，看到世道好或者是要解困，会将这批保留单位推出市场。而今，保留单位成了人们口中的“保流”单位，什么？保证流卖。道理很简单，消费者一精明，就使得开发商有很多单位卖不出去，产品滞销意味着资金困难，于是重新装饰后，美其名曰“保留单位”。珍藏单位同样，有些楼盘的主人很重感情，一珍藏就是近十年、五年不等。
加推———
楼太好卖了，一推就卖完，所以要加推。预售证上显示可以销售的单位有一栋200套，开盘时只推出100套，看场面热闹时对外就声称，应买家要求加推50套，这50套身价就不同了。
摇珠———
摇珠是购房中很公平的方式，带有号码的珠子被放在摇珠机内，摇珠机启动后，若干个带有号码的珠子在透明的圆形容器里翻滚后被当众搅出几个号码，中号码者就是购房者。但是所有有经验的购房者都清楚，想在摇珠形式下买到房子是渺茫的，必须动用绝招———通过“关系”把房子在摇珠前就私下定在自己手中。
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