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亿城天筑春节后亮相 花乡第一个退台洋房（图）
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发布时间：2006-06-20
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亿城天筑项目总经理于鲁先生
新浪房产频道推出“新盘全接触”互动专栏，邀请北京在售新盘或即将开盘的项目老总详细介绍楼盘，网友可在线直接向老总们提出自己的问题，我们会以第一时间即时给大家进行介绍。
1月12日下午，亿城(北京)房地产开发有限公司亿城天筑 (论坛 户型)项目的总经理于鲁先生做客新浪“新盘全接触”，详细解答网友对的各种问题，关于亿城天筑的最新详情如下：
主持人：新浪的各位网友大家好，欢迎大家准时来到新浪房产聊天室，今天我们很荣幸地邀请到了亿城房地产开发有限公司亿城天筑项目的总经理于鲁先生，来聊一聊亿城天筑的项目。先请于总介绍一下亿城天筑的基本情况，包括花乡板块目前的基本状况。
于鲁：亿城天筑这个项目在北京是属于西南板块，地理位置就在西南四环花乡桥南500米，它和总部基地 (论坛 户型 视频)一墙之隔，我们在他们的东边，项目的住宅部分可售面积是6.74万平米，可售商业面积是1.62万平米，容积率是1.05。它的主要产品形式是以4-6层的花园洋房。
主持人：目前花乡地区是什么样的状况？
于鲁：大家如果看北京的地图，从四个角来看，西北角是中关村，东北这边是CBD，东南是经济技术开发区，相对来说比较成熟，西南区域商务氛围相对淡一些，只有一个总部基地。住宅密度也不如其他区域密集。从历史来看，西南的发展是比较超前的区域，90年代初时世界公园很火热，在那个时期发展是比较超前的，后期由于种种原因发展滞后了。
花乡地区给我的总体感觉是土地储备还是比较丰富的，整个是绿化隔离带区域，土地比较纯净开阔，而且未来的几年也会逐渐有一些新的项目，这一带肯定是未来北京市房地产的新的热点。
从现有的项目来看，很明显，四环以内的项目基本上是面向工薪购房者的普通住宅为主，四环以外的低密度项目相对多些，以Townhouse为主，区域内项目相对来讲售价还是比较有升值潜力的。跟业内周边项目的老总也经常见面，聊到这些话题，今年都有不同程度价格调整的幅度，去年一年整个西南板块的涨幅也是相对大的。
主持人：目前亿城天筑项目周边是什么样的？包括道路交通和配套设施。
于鲁：首先我去这个地块的第一印象是交通非常方便，到了四环西南段非常通畅，樊羊路是新修好的城市主干道，行车方便，不拥堵。
这个地块给我的第二个感觉，就是比较纯净，满眼是花棚，土地基本上是种植土，比较纯净，空气很好。相对发展得不是很成熟，还是有一些居住不太成熟的感觉，但是我相信在未来的一两年内肯定会有很大的改变，因为它离城里很近，紧邻着四环，距主要核心地区都很方便。
主持人：亿城地产一向保持着稳定中求取利润的态度，在最具防御性的安全区域开发新项目，这次选择了南城花乡这样一个发展刚起步的地区，是什么原因？
于鲁：亿城在未来三年的发展战略是两句话，一个是局部有突出优势，二是走全国化路线的专业房地产上市公司。
对于局部有突出优势这一点，以前我们的项目主要是集中在海淀地区，相对来说，我们在海淀地区是一个主流的开发商，亿城开发的万城华府项目销售额还在去年的北京前10名，充分地说明了亿城在房地产方面的实力。
未来海淀还是我们发展的重点地区，包括在新增马连洼竹园的土地储备，以及还有其他重点项目，但是仅仅局限于海淀是不够的，我们希望是在北京的西部多一些项目，丰台就是我们比较重要的选择。
亿城天筑作为我们在北京西南部的第一个项目，也是我们重点的项目，未来也会持续关注这个区域的。
主持人：据我所知，亿城这次是做的花园洋房，为什么以这种形式出现？您觉得在这个地区做花园洋房有什么优势？
于鲁：其实做花园洋房的原因主要是受到了两个限制，第一个是容积率的限制，我们是1.05的容积率，产品基本上是4-5层的多层为主。
第二个是区域的限制，大家知道南部地区在北京给人的传统印象是发展不如北边和东边。我们要把产品做好了，才能具备竞争力，在外界条件无法改变的情况下，我们只有在产品上下工夫，综合这两点，所以以这种形式的产品出现。
谈到产品优势，大家都知道，花园洋房是介于别墅类产品和普通住宅之间的一类特殊产品，一方面具备了别墅产品低容积率、高舒适度的特色；另一方面又在普通住宅的经济性尺度内营造大量生活情趣空间，适合更为广泛的人群。亿城地产在西南区域推出这类产品，将有效满足区域客群对低密度、高品质产品的需求。可以说是填补了区域产品空白。
主持人：这个项目的销售前景如何？
于鲁：在市场分析和项目定位阶段，我们就非常关注客户需求，我们看到，西南板块作为整个北京市四环沿线最后一个发展中的区域，其市场潜力勿庸置疑，从其他项目的表现可见一斑。同时从现有产品分布来看，板塔社区比较多见，总价较高的TOWNHOUSE项目陆续出现，而且这类产品只能是少数人的选择。如何满足区域内社会中产阶层对升级换代产品的需要，是我们关注的重点，很自然，亿城天筑项目顺势而出了。所以，我们对项目的前景很有信心。
主持人：提到花园洋房就觉得非常奢侈，很高雅的。看亿城天筑打出“奢侈空间”的概念，怎么去理解？
于鲁：是这样，花园洋房实际上讲它是介于TOWNHOUSE和多层之间的产品，所谓奢侈空间，我们取的是给生活增加情趣的感觉，取决于我们对居住品质的需要，以一个三居为例，除了起居室、餐厅、卫生间、卧室等基本空间外，人们居住在里面需要一些增加情趣的地方，比如说2-3层的错层、挑高的餐厅、充分接触自然的阳光花房、可以容纳两组活动空间的大面宽客厅……还比如说我们主推的退台设计，退台就是空中的小院子，退台上面没有顶，直接是天空，所以叫做退台。
我们把这些整合起来叫做“奢侈空间”。就是满足基本生活需要以外的可以自我释放、陶冶性情和增加生活情趣的空间设计。
后面还有一句话叫做不奢侈，我的主力户型是135平米左右，也就是说在经济性尺度内同样做到了多重生活情趣享受。这样的产品，将有更为广阔的市场空间。
主持人：最小的面积是多大？
于鲁：90平米两居。
主持人：您可不可以详细讲讲退台是什么样子的？
于鲁：我们把我们的房子叫做“坡式花园洋房”，我们的房子从横向立面来看是坡面的，首层会赠送一个花园，从花园进去到自己家。二层是在首层花园旁边有一个外延楼梯，上到自家庭院，依次类推，层层叠叠，到最顶层实际上居室是最小的。几乎每层入口都和居室有一个缓冲的空间。
主持人：这种优势就在于它很有情趣，而且很漂亮，上面可以做一些屋顶的绿化吗？
于鲁：当然可以，而且我们提倡把自然引入居室的做法。
主持人：天筑社区的文化主旨是“退一步的生活之道”，怎么去理解？
于鲁：这个是产品倡导的人的居住的生活理念，大家都是年轻人，能体会到在现在的社会快速发展的时期，工作压力和精神压力都是非常大的，到了家里面，我们不需要继续带着压力走进生活，我们所要做的就是能使自己放松下来，不要考虑太多的、使自己比较疲惫的事情。而我们在建筑设计上，在园林规划上力求做到这种引导：退一步、缓一缓的生活状态其实很重要。
另外的“退”是为了更好的下一步的进取，是两种含义。“退”非常符合中国人的情感，从我们传统文化的精华里面都是这种思想，比如说儒家思想，包括佛教里面讲到的空，道教里面讲的无为，都是和以退为进相关的。
此外，退台设计作为项目主推卖点，和社区文化主旨也很契合。
主持人：亿城天筑的案名有什么含义？
于鲁：其实最早我们起了很多案名，为什么最后会落到亿城天筑？非常简单的意思，就是我们希望在花乡这这块纯净的土地上构天筑地。
第二个，我们不希望建筑是一个刚硬的建筑，而是一个生长型的建筑，和大自然地有机融合，所以叫做天筑，就是取天然筑成之建筑的寓意。
它是可见天可见地的，想一下夏天躺在自己家的躺椅上，看到繁星满天，可以想想这个感觉。
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