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房贷翻新换汤不换药 一场朝三暮四式的游戏
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发布时间：2006-06-20
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房贷业务月月下滑，商业银行坐不住了。“双周供”、“宽期限贷款”引发的热闹还未消散，上周五，中行上海分行又推出“直客式营销”。
从去年下半年至今，四大国有银行和多数股份制银行都卷入了这场以“创新”为名的房贷争夺战。目前仅是还贷方式，上海市场上就至少有9种类型。
降价无空间
贷款增速持续低于存款增速，成为沪上商业银行普遍存在的问题。根据央行上海总部披露的报告，2月份，上海中资商业银行存款快速增长，但是以房贷和车贷为主的个人消费贷款持续萎缩，导致中长期贷款增速下滑。在这种背景下，银行贷款出现向建筑业和基础建设“过分集中”的趋势。显然，无论是对宏观经济，还是对银行自身来说，这都是一个不利的信号。
在一个不景气的市场中，价格是最直接的竞争手段。房贷的价格，就是利率，只有银行在利率上展开竞争，对消费者来说，才存在哪种“房贷”更省钱、更实惠的问题。但是，目前央行对于利率下限的控制，使这种价格竞争没有生存空间。
根据目前的规定，各家银行可以在基准利率上下浮10%，也就是说，5年以上房贷的最低利率为5.508%。随着房贷市场持续萎缩，迫于市场竞争的压力，各家商业银行普遍对2005年3月17日之前贷款的老客户执行下限利率，无不良信用记录的新客户多数也可以享受下限利率。这意味着，房贷利率，已经降到了政策允许的极限，并不存在进一步“让利”消费者的空间。
换汤不换药
如果利率下限放开，那么银行间的竞争可能使房贷市场利率出现下滑，消费者才可能真正降低资金成本，但在房地产市场趋于稳定的背景下，房贷市场下一步“利率市场化”进程还有待时日。
“利率”不可能下调，银行只好以其他方式吸引借款人的目光。在诸多创新中，最为流行的，是在还贷方式上的变化。从表面上看，不同的还款方式，的确会对总还款额带来明显的变化。比如，上海银行提供的一个“宽期限”案例显示，一笔10万元在10年内还清的贷款，在享有优惠房贷利率5.51%的情况下，选择“宽限期”的方式要比选择常规等额本息的方式，最终多付2281元的利息。而深发展提供的“双周供”方案显示，50万元的款，按30年贷款期限、基准利率6.12%来计算，选择“双周供”会比选择传统的按月等额还款法少支付115186元的利息。
但是“总还款额”并不是衡量“省钱”的指标。不难发现，不同的还款方式，在总还款额变化的同时，还会引发其他变化，或者是总还款期限有长短，或是在月供压力有区别。因此，还款方式的变化，对消费者带来的差别，就像“贷20年还是贷30年”，“按期还款，还是提前还款”一样，对借款人来说，只有是否合适，而不存在资金成本的区别。比如，宽期限贷款在贷款初期现金流压力较轻，但借款人势必要支付更多的利息；而双周供的还款方式，其实就是每月将月供的一半，进行提前还款，对于月薪族来说，实际上增加了前半个月的还款压力，而提前还款，利息开支自然减少。
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