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购房免征个税不过是美丽陷阱 不符合中国国情
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发布时间：2006-06-20
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近日，全国政协常委萧灼基教授“购房花销应免征个人所得税(以下简称购房免个税)的建议经众多媒体报道、转载后，受到了广泛关注和认同。据专项调查显示，3500多名网民中支持该建议的高达92.70%，有64.77%的认为这能够缓解老百姓的购房压力。不仅于此，魏文彪等也撰文认为，“实行自住购房免征个税是政府责任。
那么， 该政策是否理所当然，付诸实施真的可缓解老百姓的购房压力吗？
笔者以为，从国内外经验、购房免个税的政策效应及受惠对象等多方面看，实行购房免个税政策，在我国是不合时宜的，其会进一步促进房价上涨，让老百姓更加望楼兴叹。
首先，从国际经验看，一些欧美国家确实有对居民住房消费实行税收优惠的政策，但其主要是对住房抵押贷款的利息支出减免个税，而非购房消费全额免征个税。英国是少数曾一度实行购房免个税政策的国家，但在2000年被迫废止，主要原因在于该政策各阶层都可享受，实施效果较差。
对低收入者购房和租房采取税收优惠政策是世界各国普遍采用的。美国普惠式的住房消费税收优惠，主要是针对住房抵押贷款的利息支出部分，但国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣法案，并于1993年成为永久性法令。由此看，即便有一天房价跌到谷底，我国政府为刺激有效需求，而拟推行住房消费税收优惠政策的话，也应该主要是针对低收入者的第一套居住性住房消费优惠，而非对各个阶层的各类购房普遍实行免税。
其次，从我国个税的基本制度看，医疗、教育和居住性普通住房消费属于居民的必要消费开支，原本都应该在个税费用扣除标准(俗称起征点)中一并扣除，但由于该类支出额存在较大的个体(家庭)差异，无法制定一个统一的扣除标准，加之我国现行的代扣代缴、以个人(而非家庭)为单位课税制度的固有缺陷，使得此类消费大多没有得到应有的税收优惠。因此，如果要完善个税制度的话，就不单是对居住性住房消费实行税收优惠的问题(目前“四金中的公积金免税，实际上已经使住房消费获得了部分免税优惠)，而从紧迫性和操作性上的简便性看，在很多国家属于免费，且关乎每个人生存与发展的医疗、教育类消费的个税减免恐怕更应当着力解决。
第三，从政策效应看，购房免个税的受惠者实际上主要是高收入者而非中低收入者，有明显的济富歧贫之嫌，与构建和谐社会背驰。因为其给(税前)月收入2000元、3000元、5000元的中低收入者的优惠不过20元、115元、385元，这对购买数十万的住房而言显然是杯水车薪，而买不起只能租房的穷人更是丁点得不到免税之“甘霖；另一方面对月入2万元、3万元、5万元的高薪者税收优惠则分别高达3305元、5725元、11145元，其完全可以通过减免的个税“免费供一套房。因此，购房免个税无异于是牺牲政府税收让高收入者远低于市价甚至完全免费获得住房；而对中低收入者极少的免税优惠很可能远远不及，因该政策导致的房价攀升而增加的负担，其实际上并不能降低老百姓的购房压力，反而会使穷人更加望楼兴叹———从几年前上海在国内独树一帜的政策实践看，购房免个税极大地刺激了中高收入者的投资性购房“需求(某些人甚至达到了对第二套房或豪宅有了“刚性需求的程度)，是引发最近一轮房地产泡沫的导火索与“元凶之一，而该政策在上海房价成为国内龙头之后也被迫废止。
从市场套利机制看，当某些人能低于市价购买某种商品(特别是投资品)时，必然会随即将其购买力发挥至极限，而购房免个税自然会给中高收入者带来避税寻租与套利的空间，即刻增加住房需求，促进房价上涨和市场预期，让原本就暴利的房地产商窃喜(地产大腕任志强在去年8月就鼓呼过“税收与个人购房免税相结合)，却与国家目前对房地产业的宏观调控方向相悖。
众所周知，房价居高不下和房地产业暴利，是目前民怨极大和中央高度关注的焦点问题之一，各级政府对房价的打压调控在重拳组合出击之后，也只初见成效。而若在房市正处于观望、徘徊，且广东等地房价仍然在攀升的背景下，我们就放松对房地产市场的调控力度，甚至反其道而行之的话，很可能会使近两年房地产市场调控取得的初步成效丧失殆尽。其结果不仅无益于解决民众的住房困难，反而会加剧房地产市场的固有矛盾。
需要强调的是，发达国家以直接税为主的，个税占财政总收入比例30%-50%，运用个税杠杆刺激房地产业容易见效。而我国目前个税收入占税收总收入的比重不足7%，缴纳个税的居民比例也仅有26%，故即便我国采取住房消费方面的税收优惠，对房地产市场的影响作用也不能与发达国家比肩，对中低收入者解决住房困难的作用更是非常有限。因此，解决中低收入者购房或租房问题的最有效手段并不在于个税优惠，而应当多管齐下，着力完善我国的住房保障制度，大力增加政府对公共住房保障的支出。其主要途经有二：其一在完善经济适用房相关制度、有效防范寻租的情况下，更多地建造经济适用房和廉租房，以解决中低收入者的住房困难；其二在经济适用房制度很不完善，寻租腐败问题严重的现实下，可推广山东日照市的做法，考虑停建经济适用房，对中低收入者实行市场化的购房或租房的货币直接补贴。
总之，从我国的特殊国情及当前形势看，购房免个税是不可行的。
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