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如何才能实现“楼赚楼”的计划？
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发布时间：2006-06-20
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我们常常会听说，谁谁家又买新房了，这套房子已是他们的第N套云云的新闻。我们都会羡慕拥有好几套房的家庭，想知道是什么奥妙，令收入水平与我们相当的他们光荣地成为“地主”。羡慕的同时，我们也在想，我们是不是也应该投资房产？然而从何开始投资？又如何保证不投资失败？而实情可能是，我们在现有住房外，已经拥有一套商品房了，然而这第二套房消耗我们存折上很多零和蚕食每个月收入的很大一块，我们怎样才可能做到，“房上加房”地把投资继续下去？这是这期“金钱关”要讨论的问题。
关键人物
主角：汤先生，一家三口之主。
金钱观：激进型
汤先生自言自己的理财理念比较激进，未必所有人都能接受，他凭借对市场的深入观察和思考，总结出具个人特色的投资心得，如今已经是四套房产的业主，而他投资的车轮，还在继续转下去。
理财“关”
资产总规划分成三块
个人认为，当下适合老百姓投资的产品太少，风险太大或不值得倡导的我们不去想，在一个家庭的资产总规划中，真正值得投资的无非三块：儿女教育，国家规定购买的医保和社保，房产。
第一关医保和社保
先说医保和社保，虽然金额很小，但这是令你老来不至于没饭吃的基本保障，是无论如何应该保证投资的第一条。
第二关孩子教育
我觉得儿女教育是一笔投入、两笔收益的投资项目，因为从孩子将来找对象的角度看，他(她)很大可能会找一个水平与自己相当的，如果投资把他(她)培养成大学生，相应就“回收”一个大学生。当然，即使单从亲情考虑，我们也应该把儿女教育放在最重要的位置上。为孩子教育进行投资不应该犹豫，特别是如果家里孩子正在上高中，该为他(她)读大学存的钱就该存下来，先有了这个保证，再去想其他的投资。
第三关房产投资
当前两项都解决好，家里用作应急的，或做机动的如旅游、消费等使用的资金都一一安置好了，剩下的部分，我认为能投资的就应该都投进房产里，让家庭财富逐渐增值。房产是个不容易亏本的投资，可以这么说，如果你家里有两套房子，一套自用，一套出租，每月收2000元租金，你的退休待遇，已相当于科长级别；如果你有两套房子出租，每月收租金3000到5000元，你的退休待遇就相当于处长级别了！
个人观点
房产是家庭最适合投资的
家庭投资有两个特点，一是家庭成员不是专职的投资操作人士，他们的主要时间都放在工作和生活上，不可能有太多精力去监管自己的投资项目；二是家庭的投资行为只有在保证正常生活支出后方可进行，注定资本数量受到限制。
因此适合家庭投资的项目必定是安全的，不需太多时间和精力管理，同时保证收益，简而言之，即要求保险、方便和增值。对城市家庭而言，投资房产是满足这些要求的最理想选择。
我不建议投资保险，因为目前的保险理赔服务尚未发展完善；而且投保保证本金的险种，无论承诺的分红或利息有多高，都不过是变相地储蓄。
把生活资料转变为生产资料
房产的功能是多样的，用来居住，它就是生活资料；但若把它出租，它就变成生产资料了。如果一个家庭一直租房住，每月租金1500元，那么50年下来，他们除了使用这套房子外一无所有；但若这个家庭选择按揭买房，每月供2000元，10年下来，就算不能偿清贷款，至少已拥有这套房子1／3乃至1／2的产权。这就是投资与不投资的区别。
再举一个例，家里若有两套房，一套自用，一套出租，每月会有2000元收入；若只是闲置，每月在成本上的损失就是2000元。所以在家庭理财中，要想清楚付出的成本与收益的关系。
又比如一个家庭，有一套在路边、噪音较大的房子，若出租，每月租金2000元，还有一套在小区内的房子，若出租，每月租金3000元。一般的家庭都会觉得应该自己住环境好的房子，把较次的房子租出去，但从投资角度看，住好的房子每月成本是3000元，收益2000元；自用条件差一点的房子，成本和收益就换位了。
个人经验
如何取得“以楼养楼”的经济效益
记者(以下简称“记”)：一般家庭需要拥有多少富余资金，方适宜启动房产投资？
汤先生(以下简称“汤”)：我的观点是不要把一套房子看做整体，而看成是几部分的聚合。初期家庭拥有足够购买一套房子1／3产权的资金，就可启动投资了。
因为办按揭购房后，每个月有租金收入；而房产会在未来增值，假设你当初只有能力购买房子的1／3面积，按揭贷款，20年偿还，10年之后，你购得2／3的房子，此时你把房子卖掉，至少那2／3面积的收益，是属于你的。所以投资房产不一定要存够钱才进行。
记：有些家庭拥有三到四套的房产，他们是如何取得“楼滚楼”的投资成果的？
汤：当然这些家庭可能在原始积累上控制得特别严格，在前期牺牲旅游、奢侈品等开支，在第一套房产投资成功后，他们有了安全保障，投资第二套房产胆子就会壮得多，并且拥有第二套房产，可以做到零投资。
我们来算一笔账，如果家庭拥有四套房产，假设每月10000元收入，偿还按揭8000元，其中4000元还利息，4000元还入本金，那么在计算收益时，除了2000元利润，给银行报酬的4000元利息亦是。这个家庭一个月的收益，便是6000元了。这样的“以楼养楼”进入良性循环，就能不费力地维持家庭持续的收益。
记：如何选购有升值潜力的房产？
汤：在购楼前，先考虑清楚，想把房子租给什么人，租金可以定多高，比如租给大学生，每月租金大概只能叫价500到800元；租给白领，价位就有所不同。
然后进行换位思考，站在租房者的角度看，如果我租房，我想要怎样的房子，比如在写字楼上班的会喜欢靠近工作地点的楼盘；做生意的会倾向租批发市场附近并且够大可以存货的房子；而一个高级知识分子，可能更重视小区的环境和氛围等。尽量找出满足你出租对象需要的房投资。
当然还要多留意政治和经济的大环境，关注城市发展如何规划、国家政策风向、国际形势是否对本地市场有所影响等问题。
记：你如何取得有效的购买信息？
汤：第一，我相信中介，从市场公开地拿到的信息更可信和实在。第二，无论我是否有能力一次性付款，我都宁愿做银行按揭，哪怕我在一年内分几期还清贷款，并因此多交几千元。因为银行信息来源绝对比其他渠道准确，它愿意提供按揭的楼盘，一般来说比较可靠，拿房产证应该没问题。
与中介打交道双方都需要诚信。我就价钱与某个中介达成一致，我就不会把生意交给另一个中介做。比如我请三个公司的中介，每人根据要求为我提供20个信息来源，然后我挑出最符合条件的几个，分别看楼，再进行决策，选定中介合作。
记：目前你觉得怎样的房子值得投资？
汤：从投资收益率来看，新房子贵，收益率低；二手房旧，卖得便宜，并且若内部布置恰当，收益不见得低。
除了根据提前假定的租户需要选择地段和周边环境，我会选择较高的楼层，一来因为高楼蚊虫少，蚊帐使用会给人生活素质低下的感觉；二来楼层高远离路面，亦较安静。虽然楼层每高一层，每平方米价格高50到100元，购买时需多付几万元，但收益亦高，能赚回来。
另外，中国人有个固定的思路，认为朝向东南的房子好，事实上在广州，个人认为东北角的房子更适宜居住，因为广州气温高，朝向东南的房子，一年可能有一半时间需要开空调，而朝向东北的房子通风更好，一年需要空调的时间，也就两三个月。
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